Uw huis verkopen en daarna huren

Eerst dit

Wat zoekt u eerst uit voordat u verkoopt en gaat huren?

Deze stappen helpen u om een gat tussen verkoop en huurwoning te voorkomen.

• Oriënteer u op de huurmarkt in uw regio, zowel sociale huur, middenhuur als vrije sector. De Rijksoverheid legt uit hoe dat werkt: zie Rijksoverheid over een huurwoning zoeken.
• Reken uit welke huur u kunt dragen, nu en over tien jaar. Het Nibud geeft richtlijnen voor woonlasten.
• Vraag uw hypotheekverstrekker om een aflossingsopgave, zodat u weet hoeveel overwaarde vrijkomt.
• Ga na wat de overwaarde betekent voor box 3 en een eventuele toeslag. Kijk bij de Belastingdienst.
• Vraag een bod aan voordat u een huurcontract tekent, zodat u weet waar u aan toe bent.

Wat is de slimste volgorde: eerst verkopen of eerst huren?

Eerst een huurwoning vinden en dan verkopen geeft de meeste zekerheid over waar u gaat wonen. Het risico is dat u een paar maanden huur en hypotheek tegelijk betaalt, als de verkoop via een makelaar langer duurt dan verwacht.

Eerst verkopen geeft zekerheid over de opbrengst, maar dan moet u binnen een vaste termijn een huurwoning vinden. In een krappe markt kan dat lang duren. Een tussenoplossing is tijdelijk logeren of een tijdelijke huurwoning, wat ook geld en energie kost.

Met een directe koper kunt u beide combineren. U weet vooraf wat de verkoop oplevert en u spreekt een overdrachtsdatum af die aansluit op de ingangsdatum van uw huurcontract. Zo betaalt u hooguit kort dubbel.

Waar letten verhuurders op?

Verhuurders in de vrije sector vragen vaak een bruto inkomen van drie tot vier keer de maandhuur. Sommige verhuurders accepteren ook vermogen als zekerheid, zoals de overwaarde na verkoop. Vraag dat na voordat u reageert. Bij sociale huur gelden inkomensgrenzen en wachtlijsten.

Hoeveel houdt u over als u gaat huren?

Rekenvoorbeeld (fictief): u verkoopt uw huis voor € 380.000 en lost € 120.000 hypotheek af. Er blijft € 260.000 over. U huurt een appartement voor € 1.350 per maand; dat is € 16.200 per jaar. Met de overwaarde kunt u zonder ander inkomen ruim zestien jaar huur betalen. Uw pensioen of inkomen draagt in de praktijk een groot deel van de huur, zodat de overwaarde langer meegaat.

Houd er rekening mee dat de overwaarde na de verkoop vermogen in box 3 wordt. Hoe box 3 er na de lopende hervorming precies uitziet, staat nog niet vast. Ook kan een groter vermogen gevolgen hebben voor huurtoeslag of de eigen bijdrage voor zorg. Laat dit doorrekenen door een financieel adviseur.

Huren betekent ook: geen onderhoud, geen VvE-bijdrage, geen OZB voor eigenaren en geen opstalverzekering. Die lasten zijn vaak hoger dan mensen denken.

Waarom kiezen mensen hier voor een directe verkoop?

Een makelaar haalt meestal een hogere brutoprijs. Maar de uitkomst en de datum zijn dan pas zeker na de koop en het verlopen van het financieringsvoorbehoud van de koper. Wie al een huurcontract heeft getekend, wil die onzekerheid vaak niet.

Greenbay Capital biedt onder de Funda-vraagprijs, omdat wij de staat en het risico overnemen en als opkoper 8% overdrachtsbelasting betalen. De regels staan bij de overdrachtsbelasting bij de Belastingdienst. In ruil kiest u de datum, betaalt u geen courtage en hoeft u niets op te knappen.