Hoe wij ons bod berekenen

Hoe bepalen wij de marktwaarde van uw pand?

De marktwaarde is het vertrekpunt van elke berekening. Wij beginnen bij openbare gegevens: het bouwjaar, de oppervlakte en het gebruiksdoel uit de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG), de WOZ-waarde en de transacties die bij het Kadaster zijn ingeschreven. Daarmee weten wij wat vergelijkbare panden in uw straat en buurt recent hebben opgebracht.

Vergelijkbare verkopen

Wij kijken naar woningen of panden die lijken op dat van u: zelfde type, vergelijkbare oppervlakte, zelfde buurt en recent verkocht. Een tussenwoning van 110 m² wordt dus vergeleken met andere tussenwoningen, niet met de vrijstaande villa twee straten verder. Waar nodig corrigeren wij voor verschillen zoals een tuin op het zuiden, een uitbouw of een energielabel.

De WOZ-waarde is een hulpmiddel, geen marktwaarde

De WOZ-waarde wordt door de gemeente vastgesteld voor de belastingen, met een peildatum die ruim een jaar terugligt. Hij zegt iets over de buurt, maar volgt de markt met vertraging en houdt nauwelijks rekening met de binnenkant van het pand. Wij gebruiken hem daarom als controle, niet als uitkomst.

De bezichtiging

Bij de bezichtiging controleren wij of de staat overeenkomt met wat u ons vertelde. Is dat zo, dan verandert het bod niet. Zien wij iets wezenlijks dat niet bekend was, zoals vochtproblemen of een dak dat aan vervanging toe is, dan laten wij schriftelijk zien welk punt dat is en wat het met het bedrag doet.

Hoe rekenen wij herstelkosten?

Herstelkosten zijn de kosten om het pand in een staat te brengen waarin een volgende koper of huurder het wil hebben. Hoe ouder en hoe slechter onderhouden het pand, hoe hoger deze post. Wij kopen in elke staat, dus ook een kluswoning of een pand met leegstand, maar die kosten zitten dan wel in de berekening.

• Achterstallig onderhoud: schilderwerk, kozijnen, dakbedekking, goten en voegwerk.
• Installaties: cv-ketel, elektra, leidingwerk, ventilatie.
• Afwerking: keuken, badkamer, toilet, vloeren en wanden.
• Verduurzaming: isolatie of andere maatregelen die nodig zijn om het energielabel te verbeteren.
• Specifieke risico's: asbest, funderingsherstel, water- of brandschade, of een verbouwing zonder vergunning.

Wij rekenen met de kosten die een aannemer ervoor in rekening brengt, niet met wat u zelf in de weekenden zou kunnen doen. Op uw schriftelijke bod ziet u welke werkzaamheden wij hebben meegenomen en welk bedrag daarbij hoort. Zo kunt u per post zien of u het ermee eens bent, of een eigen offerte laten maken.

Welke aankoop- en verkoopkosten zitten in ons bod?

De grootste post is de overdrachtsbelasting. Die betaalt de koper, maar het tarief hangt af van wie er koopt en wat er gekocht wordt. Dit zijn de tarieven voor 2026:

• Koper gaat er zelf wonen: 2%.
• Starter van 18 tot en met 34 jaar, eenmalig, woning tot en met €555.000: 0%.
• Belegger of opkoper, woning: 8% (in 2025 was dat nog 10,4%).
• Bedrijfspand en overig vastgoed: 10,4%.

Wij betalen als opkoper 8% overdrachtsbelasting op een woning; een koper die er zelf gaat wonen betaalt 2%. Dat verschil is een van de redenen waarom een opkoper minder biedt dan de vraagprijs op Funda.

Bouwgrond en nieuw of pas verbouwd bedrijfsvastgoed kunnen onder de btw vallen in plaats van onder de overdrachtsbelasting. De voorwaarden staan bij de Belastingdienst over overdrachtsbelasting. Wilt u zelf uitrekenen wat het tarief betekent voor een bepaalde koopsom, gebruik dan onze rekenhulp overdrachtsbelasting.

Overige kosten

Daarnaast rekenen wij met de kosten van de notaris en de inschrijving bij het Kadaster, en met de kosten die horen bij het later weer verkopen of verhuren van het pand. Voor u als verkoper geldt: geen courtage en geen notariskosten voor de overdracht, want die zijn voor Greenbay Capital. Wat u wel betaalt, is wat bij elke verkoop voor rekening van de verkoper komt, zoals het doorhalen van uw hypotheek bij de notaris en eventuele boeterente van uw bank.

Wat betekent de post risico en financiering?

Wij kopen met eigen kapitaal. Dat geld zit vast in uw pand vanaf de dag van overdracht tot het moment waarop wij het pand opnieuw verkopen of verhuren. Over die periode rekenen wij de kosten van dat kapitaal mee, net als de vaste lasten die wij als eigenaar dragen: gemeentelijke belastingen, verzekering, energie en eventueel VvE-bijdragen.

Waarom een vergoeding voor risico?

Na de aankoop draagt Greenbay Capital elk risico. Het herstel kan duurder uitvallen dan begroot, de markt kan dalen en een verkoop of verhuur kan langer duren. Bij een verkoop via een makelaar draagt u die risico's zelf; bij ons zijn ze vanaf de overdracht voor onze rekening.

Marge

Wij zijn een bedrijf en verdienen aan het verschil tussen wat wij betalen en wat het pand na herstel opbrengt. Dat zeggen wij liever eerlijk dan dat wij het wegmoffelen. Hoe groot de post risico en financiering voor uw pand is, hangt af van het type pand, de staat, de regio en de verwachte doorlooptijd. Het bedrag staat op uw schriftelijke bod.

Hoe ziet de rekensom eruit in een voorbeeld?

Let op: dit is een illustratie met ronde voorbeeldbedragen, geen bod en geen weergave van een echt pand. Alleen de tarieven van de overdrachtsbelasting zijn echte, openbare cijfers. Het voorbeeld laat zien hoe de posten op elkaar inwerken.

• Voorbeeld marktwaarde van een tussenwoning in de huidige staat: €400.000.
• Voorbeeld herstelkosten voor een nieuwe cv-ketel, schilderwerk en een badkamer: €30.000.
• Overdrachtsbelasting: bij een koopsom van bijvoorbeeld €300.000 betaalt een opkoper 8%, dat is €24.000. Een koper die er zelf gaat wonen betaalt over hetzelfde bedrag 2%, dat is €6.000. Het verschil is €18.000.
• Notaris, Kadaster en de kosten van latere verkoop: een bedrag dat afhangt van het pand.
• Risico en financiering: afhankelijk van de verwachte doorlooptijd en de staat; dit bedrag staat op uw schriftelijke bod.

Het voorbeeld laat zien waarom alleen al de herstelkosten en het verschil in overdrachtsbelasting samen tienduizenden euro's kunnen schelen ten opzichte van de vraagprijs. De echte bedragen voor uw pand leest u op uw bod, post voor post.

Wilt u ons bod vergelijken met verkopen via een makelaar? Op de pagina opkoper of makelaar rekenen wij de netto-opbrengst van beide routes naast elkaar door, inclusief courtage en dubbele woonlasten.

Hoe controleert u of ons bod redelijk is?

Een bod met de berekening erbij kunt u toetsen. Dat raden wij ook aan, zeker bij een grote beslissing.

• Vergelijk onze marktwaarde met recente verkopen in uw buurt of met een waardebepaling van een makelaar of taxateur.
• Vraag een aannemer om een offerte voor de herstelposten die wij noemen.
• Controleer het tarief van de overdrachtsbelasting met de rekenhulp of bij de Belastingdienst.
• Leg het bod naast dat van andere opkopers, maar vraag ook hen om een opbouw. Een bod zonder berekening is lastig te beoordelen.

Vindt u een post te hoog of te laag, zeg het ons. Wij leggen uit waarom wij tot dat bedrag kwamen, en als u gegevens heeft die wij niet hadden, zoals een recente offerte of een bouwkundig rapport, rekenen wij opnieuw.