Huis verkopen met meerdere erfgenamen

Eerst dit

Wat regelt u als eerste met meerdere erfgenamen?

Deze stappen helpen de meeste families om rustig tot een besluit te komen. Ze kosten weinig en voorkomen misverstanden later.

• Vraag bij de notaris een verklaring van erfrecht aan. Daarin staat wie de erfgenamen zijn en wie namens hen mag handelen. Uitleg vindt u op notaris.nl.
• Spreek af wie het contact voert met kopers, de bank en de notaris. Eén aanspreekpunt voorkomt dat erfgenamen verschillende informatie krijgen.
• Laat de waarde van het huis bepalen op een manier die iedereen vertrouwt, bijvoorbeeld met een taxatie of door meerdere biedingen naast elkaar te leggen.
• Komen de erfgenamen er samen niet uit, schakel dan een familiemediator in. Gratis eerste juridisch advies krijgt u bij het Juridisch Loket.
• Houd rekening met de aangifte erfbelasting. De algemene regels staan bij de Rijksoverheid over erfbelasting.

Moeten alle erfgenamen akkoord gaan met de verkoop?

Ja. Zolang de nalatenschap niet is verdeeld, zijn de erfgenamen samen eigenaar van het huis. Voor de verkoop en de levering bij de notaris is de medewerking van alle erfgenamen nodig. Eén erfgenaam kan het huis dus niet zelfstandig verkopen, en een meerderheid kan een erfgenaam die weigert niet zomaar passeren. De wettelijke regels over gemeenschappen staan in het Burgerlijk Wetboek op wetten.overheid.nl.

Is er een executeur benoemd in het testament, dan beheert die de nalatenschap. Ook een executeur heeft voor de verkoop van het huis meestal de toestemming van de erfgenamen nodig, tenzij het testament hem uitdrukkelijk een ruimere bevoegdheid geeft. De notaris kan op basis van het testament precies zeggen wie wat mag.

Wat als één erfgenaam niet wil verkopen?

Dat komt vaak voor en is begrijpelijk. Soms helpt het om de opties naast elkaar te zetten: één erfgenaam koopt de anderen uit, het huis wordt verhuurd, of het huis wordt verkocht. Een vaste prijs op papier maakt dat gesprek concreter, omdat iedereen ziet wat zijn deel zou zijn. Lukt het niet, dan kan een mediator helpen. Als laatste stap kan een erfgenaam de rechter vragen de verdeling vast te stellen. Dat kost tijd en geld, dus laat u daarover eerst adviseren door het Juridisch Loket of uw notaris.

Hoe verdelen erfgenamen de opbrengst?

De koopsom loopt via de derdengeldenrekening van de notaris. Die lost eerst een eventuele hypotheek af en betaalt daarna de opbrengst uit volgens de verhoudingen in de verklaring van erfrecht, of volgens de verdeling die de erfgenamen samen hebben afgesproken. Niemand hoeft dus geld van een ander te ontvangen of door te storten.

Rekenvoorbeeld (fictief): drie erfgenamen erven elk een derde. Het bod is € 330.000 en er staat nog € 60.000 hypotheek op het huis. Na aflossing blijft € 270.000 over, dus ieder ontvangt € 90.000 via de notaris. Makelaarskosten zijn er niet, en de notariskosten voor de overdracht betaalt Greenbay.

Over de erfenis kan erfbelasting verschuldigd zijn. Die wordt berekend over de waarde op de dag van overlijden; voor een woning is dat in de regel de WOZ-waarde. Verkoopt u later voor een ander bedrag, dan verandert dat de erfbelasting in principe niet. Kijk voor de actuele regels bij de Belastingdienst.

Waarom kiezen erfgenamen voor een directe koper?

Een verkoop via een makelaar levert meestal een hogere brutoprijs op. Daar staat tegenover dat het traject maanden kan duren, dat er bezichtigingen nodig zijn en dat er tussentijds steeds weer besluiten moeten vallen: over de vraagprijs, over een bod, over onderhoud. Bij meerdere erfgenamen betekent elk besluit opnieuw overleg.

Greenbay Capital biedt onder de Funda-vraagprijs, omdat wij het risico, de kosten en het werk overnemen en als opkoper 8% overdrachtsbelasting betalen in plaats van 2%. In ruil krijgen de erfgenamen één bod, geen bezichtigingen, geen opknapwerk en een datum die zij samen kiezen. U kiest zelf de datum van overdracht bij de notaris.

Veel families leggen ons bod naast een taxatie of een makelaarsadvies. Dat vinden wij goed. Het bod is vrijblijvend: u zit nergens aan vast tot alle erfgenamen hebben getekend.