Uw huis met erfpacht verkopen

Eerst dit

Wat zoekt u eerst uit bij een huis met erfpacht?

Erfpacht is maatwerk. Met deze stukken weet u, en weet elke koper, waar u staat.

• Vraag uw eigendomsakte en de erfpachtakte op bij het Kadaster. Daarin staat wie de erfverpachter is en welke algemene bepalingen gelden.
• Zoek uit tot wanneer het huidige tijdvak loopt en of de canon is afgekocht, en zo ja tot welke datum.
• Vraag bij de erfverpachter na of er een herziening van de canon aankomt, of een aanbod om over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht.
• Twijfelt u over de betekenis van uw contract? Een notaris kan de erfpachtvoorwaarden voor u uitleggen.
• Vraag een bod aan met de erfpachtgegevens erbij, zodat de berekening klopt.

Hoe telt erfpacht mee in de waarde van uw huis?

Een koper betaalt minder voor een woning met een lopende canon dan voor dezelfde woning op eigen grond, omdat hij die canon jaarlijks moet betalen. Is de erfpacht afgekocht, dan telt vooral mee tot wanneer: een afkoop die nog veertig jaar loopt, is meer waard dan een afkoop die over vijf jaar afloopt. Bij eeuwigdurend afgekochte erfpacht is het verschil met eigen grond klein, al blijven de algemene bepalingen gelden.

• Voortdurende erfpacht: loopt in tijdvakken; aan het eind van een tijdvak kan de canon worden herzien.
• Eeuwigdurende erfpacht: geen einddatum; de canon kan vast of geïndexeerd zijn, of eenmalig zijn afgekocht.
• Tijdelijke erfpacht: eindigt op een vaste datum, wat de waarde in de laatste jaren sterk drukt.

Rekenvoorbeeld (fictief)

Een appartement zou op eigen grond €410.000 opbrengen. Er loopt een jaarlijkse canon van €2.400 en over zes jaar begint een nieuw tijdvak met een onbekende herziening. In ons bod ziet u als aparte post hoe wij de lopende canon en het risico van de herziening meerekenen. Daarnaast betalen wij als belegger 8% overdrachtsbelasting in plaats van 2%; zie de Belastingdienst.

Wat moet u bij verkoop melden over de erfpacht?

De erfpachtakte staat in de openbare registers, maar uw mededelingsplicht reikt verder. Weet u van een brief over een komende canonherziening, een lopend geschil met de erfverpachter of een achterstand in de canon, dan moet u dat aan een koper vertellen. De koper heeft een onderzoeksplicht en hoort de akte zelf te lezen, maar wat u weet en wat hij niet kan weten, moet u melden.

Een canonachterstand wordt bij de overdracht verrekend; de notaris regelt dat uit de koopsom. Fiscale vragen over de canon, zoals de aftrek bij een eigen woning, kunt u voorleggen aan de Belastingdienst of een adviseur. Meer over het begrip leest u op onze pagina over erfpacht.