Marktwaarde, WOZ-waarde en taxatiewaarde: de verschillen

Wat is de marktwaarde van een woning?

De marktwaarde is de prijs die een koper en een verkoper bij een normale verkoop met elkaar zouden afspreken, als beiden goed geïnformeerd zijn en geen van beiden onder druk staat. Het is geen vast getal; het is een schatting, die pas zeker wordt op het moment dat een woning echt verkocht wordt.

De marktwaarde hangt af van de woning zelf, de buurt en de markt van dat moment. Gemiddelde verkoopprijzen per gemeente vindt u bij het CBS en het Kadaster, dat alle transacties registreert.

Wat is de WOZ-waarde en waarvoor dient zij?

De WOZ-waarde wordt elk jaar door de gemeente vastgesteld op grond van de Wet waardering onroerende zaken. Zij is gebaseerd op verkoopprijzen van vergelijkbare woningen rond de waardepeildatum: 1 januari van het jaar ervoor. De WOZ-waarde voor 2026 gaat dus uit van de waarde op 1 januari 2025.

De WOZ-waarde wordt gebruikt voor:

• De onroerendezaakbelasting van de gemeente en de waterschapsbelasting.
• Het eigenwoningforfait in uw inkomstenbelasting.
• Box 3, als de woning niet uw hoofdverblijf is.
• De erfbelasting en schenkbelasting, bij een woning in een erfenis of schenking.
• De maximale huurprijs bij gereguleerde huur, via het puntenstelsel.

Bent u het niet eens met uw WOZ-waarde, dan kunt u binnen zes weken na de datum van de beschikking bezwaar maken bij de gemeente.

Wat is de taxatiewaarde?

De taxatiewaarde is de marktwaarde volgens een erkende taxateur, op de datum van de opname. Een geldverstrekker vraagt bij een hypotheek bijna altijd om een gevalideerd taxatierapport. De taxateur bezoekt de woning, beoordeelt de staat en vergelijkt haar met recent verkochte woningen.

In het rapport staat de marktwaarde vrij van huur en gebruik, en vaak ook een waarde na verbouwing. Een taxatierapport is voor een hypotheek meestal maar beperkt geldig, omdat de markt verandert. Daarnaast bestaan er modelwaarderingen of desktoptaxaties, die zonder bezoek worden berekend. Die zijn sneller en goedkoper, maar houden minder rekening met de staat van de woning.

Waarom verschillen de drie waarden van elkaar?

• Peildatum: de WOZ-waarde loopt een jaar achter op de markt. In een stijgende markt ligt zij vaak onder de marktwaarde, in een dalende markt erboven.
• Methode: de gemeente waardeert duizenden woningen met een model. Een taxateur kijkt naar uw woning zelf.
• Staat: een model kent de staat van uw keuken, dak of fundering niet. Een taxateur wel.
• Doel: een taxatie voor een hypotheek is voorzichtig. Een koper die verliefd wordt op uw woning, kan meer betalen.

Rekenvoorbeeld: één woning, drie waarden

Stel, een tussenwoning in een middelgrote stad heeft een WOZ-waarde voor 2026 van € 310.000, gebaseerd op 1 januari 2025. De taxateur van de koper komt in september 2026 uit op € 335.000. De woning wordt via een makelaar verkocht voor € 342.000, omdat twee kopers tegen elkaar opboden. Drie bedragen voor dezelfde woning, die elk op hun eigen manier kloppen. Een opkoper rekent vanuit de marktwaarde en trekt daar zijn kosten en risico's van af.

Welke waarde gebruikt een opkoper?

Een opkoper begint bij de marktwaarde: wat zou de woning in de huidige staat, of na herstel, op de markt opbrengen? Daarvan trekt hij de kosten af die hij maakt, zoals herstel, 8% overdrachtsbelasting en de tijd tot doorverkoop of verhuur. De WOZ-waarde is voor hem een grove controle, geen uitgangspunt.

Verkoopt u onder de WOZ-waarde, dan is dat niet verboden en zegt het niet direct iets over de eerlijkheid van het bod. Wel kan het gevolgen hebben voor de koper bij de overdrachtsbelasting, omdat die over minimaal de waarde in het economisch verkeer wordt geheven. Meer daarover leest u op de pagina huis verkopen onder de WOZ-waarde. Bij een verhuurde woning gelden weer andere regels; zie de leegwaarderatio.

Bronnen

Gebruikte en aanbevolen officiële bronnen bij dit artikel:

• Kadaster: woningwaarde en verkoopprijzen
• CBS: prijsindex bestaande koopwoningen
• Wet- en regelgeving: Wet waardering onroerende zaken
• Belastingdienst: WOZ-waarde en eigenwoningforfait