Waarde van een verhuurde woning: de leegwaarderatio 2026

Waarom is een verhuurde woning minder waard?

Een woning met een huurder erin kunt u niet leeg verkopen aan iemand die er zelf wil wonen. De huurder heeft huurbescherming, en koop breekt geen huur: het huurcontract loopt door bij de nieuwe eigenaar. Daarom koopt alleen een belegger zo'n woning, en die rekent met de huur die hij ontvangt, niet met de prijs die een eigen bewoner zou betalen.

De wetgever erkent dat verschil. Voor de belastingheffing mag u een verhuurde woning daarom lager waarderen dan de WOZ-waarde. Dat gebeurt met de leegwaarderatio.

Hoe berekent u de leegwaarderatio?

De berekening gaat in drie stappen. U hebt de jaarhuur en de WOZ-waarde nodig.

• Stap 1: tel de huur op die u in een jaar ontvangt, zonder servicekosten. Dat is de jaarhuur.
• Stap 2: deel de jaarhuur door de WOZ-waarde en vermenigvuldig met 100. Dat is het huurpercentage.
• Stap 3: zoek in de tabel van de Belastingdienst bij welk percentage leegwaarderatio dat huurpercentage hoort, en vermenigvuldig de WOZ-waarde met dat percentage.

Hoe lager de huur ten opzichte van de WOZ-waarde, hoe lager de leegwaarderatio en dus de fiscale waarde. De tabel wordt elk jaar vastgesteld. Gebruik voor 2026 de actuele tabel op de site van de Belastingdienst; wij noemen hier bewust geen percentages, omdat de tabel kan wijzigen.

Rekenvoorbeeld: fiscale waarde van een verhuurde woning

Stel, uw verhuurde woning heeft een WOZ-waarde van € 400.000. De huurder betaalt € 1.200 per maand kale huur. De jaarhuur is dan € 14.400. Het huurpercentage is € 14.400 ÷ € 400.000 × 100 = 3,6%.

Stel dat de tabel bij een huurpercentage van 3,6% een leegwaarderatio van 79% noemt. Dat getal is hier alleen ter illustratie. De fiscale waarde is dan € 400.000 × 79% = € 316.000. Die waarde gebruikt u in box 3, of de erfgenamen in de aangifte erfbelasting. Zoek voor uw eigen aangifte het juiste percentage op in de tabel van het betreffende jaar.

Wanneer geldt de leegwaarderatio niet?

De leegwaarderatio is bedoeld voor woningen die echt verhuurd zijn aan een huurder met huurbescherming. Voor sommige situaties gelden aparte regels, bijvoorbeeld bij bepaalde tijdelijke huurcontracten, bij verhuur aan familie of andere verbonden personen, en bij een huur die duidelijk onder het normale niveau ligt. In die gevallen kan een andere waarde gelden of wordt de huur voor de berekening aangepast.

Woont u zelf in de woning, of staat zij leeg, dan gebruikt u gewoon de WOZ-waarde. Twijfelt u, controleer dan de voorwaarden bij de Belastingdienst of vraag een belastingadviseur. De hervorming van box 3 is nog niet afgerond; de regels kunnen in de komende jaren veranderen.

Is de leegwaarderatio ook de verkoopwaarde?

Nee. De leegwaarderatio is een fiscale rekenregel. Een koper van een verhuurde woning kijkt naar andere dingen:

• De huurstroom: wat levert de woning per jaar op, en mag de huur nog stijgen?
• De huurregulering: valt de woning onder het woningwaarderingsstelsel, en wat is de maximale huur volgens de Wet betaalbare huur?
• De staat: welk onderhoud komt voor rekening van de verhuurder?
• Het energielabel: een slecht label kan de maximale huur drukken.
• Het moment waarop de woning mogelijk leeg komt, en wat zij dan waard is.
• Zijn eigen kosten, waaronder 8% overdrachtsbelasting.

Daardoor kan de verkoopwaarde in verhuurde staat hoger of lager uitvallen dan de fiscale waarde met leegwaarderatio. Wat de maximale huur voor uw woning is, kunt u nagaan met de informatie van de Huurcommissie.

Wat betekent dit als u een verhuurde woning wilt verkopen?

U kunt een verhuurde woning verkopen zonder de huurder te laten vertrekken. Greenbay Capital koopt verhuurd vastgoed mét de huurder; het huurcontract loopt door. Voor de huurder verandert er niets behalve de naam van de verhuurder. Er komen geen bezichtigingen met vreemden en geen bord in de tuin, wat de verhouding met de huurder rustig houdt.

Een makelaar haalt meestal een hogere prijs als u wacht tot de woning leeg is en haar dan verkoopt aan een eigen bewoner. Maar dat kan jaren duren, en u kunt een huurder niet zomaar laten vertrekken. Wie nu wil stoppen met verhuren, verkoopt daarom vaak in verhuurde staat. Meer over uw rechten en plichten als verhuurder vindt u bij de Rijksoverheid over huren.

Bronnen

Gebruikte en aanbevolen officiële bronnen bij dit artikel:

• Belastingdienst: waarde verhuurde woning en tabel leegwaarderatio
• Huurcommissie: puntentelling en maximale huur
• Rijksoverheid: huurwoning en huurbescherming