Verkopen aan een opkoper
Waarom biedt een opkoper minder dan de vraagprijs op Funda?
Een opkoper biedt minder dan de vraagprijs op Funda omdat hij kosten en risico's overneemt die anders bij u of een particuliere koper liggen: 8% overdrachtsbelasting in plaats van 2%, herstel en renovatie, de tijd dat de woning leegstaat en de kosten van doorverkoop. In ruil daarvoor verkoopt u snel, zonder makelaar en zonder voorbehoud.
21 oktober 2026 · 4 min leestijd
Is de vraagprijs op Funda de echte waarde?
De vraagprijs is een startpunt voor onderhandeling, geen verkoopprijs. In een gespannen markt wordt er soms boven gekocht, in een rustige markt eronder. Daarnaast is de vraagprijs bedoeld voor een koper die de woning na een verkoopperiode met bezichtigingen, een bouwkundige keuring en een hypotheek koopt. Dat is een andere verkoop dan een directe koop binnen enkele weken.
Wie een bod van een opkoper vergelijkt, moet het dus niet naast de vraagprijs leggen, maar naast de netto opbrengst die u na een makelaarsverkoop overhoudt. Gemiddelde verkoopprijzen per regio vindt u bij het CBS en het Kadaster.
Welke kosten neemt een opkoper over?
- Overdrachtsbelasting: 8% op een woning die de koper niet zelf gaat bewonen, tegenover 2% voor een eigen bewoner.
- Notariskosten voor de levering, die bij Greenbay voor rekening van de koper zijn.
- Herstel en renovatie: dak, fundering, installaties, keuken, badkamer, isolatie.
- Aanhoudkosten tijdens de renovatie: gemeentelijke belastingen, verzekering, energie, financieringskosten van het geïnvesteerde kapitaal.
- Verkoopkosten bij doorverkoop of verhuur: makelaar, marketing, eventuele leegstand.
- Een marge voor risico: tegenvallers bij de renovatie en een markt die kan dalen.
Elk van die posten zou ook bij u liggen als u de woning eerst opknapt en daarna verkoopt. Bij een directe verkoop schuiven ze naar de koper. Die verrekent ze in het bod.
Rekenvoorbeeld: van marktwaarde naar bod
Stel, een woning heeft na renovatie een verwachte marktwaarde van € 380.000. In de huidige staat zijn dak, keuken en cv-installatie aan vervanging toe. Een opkoper rekent ongeveer zo; de bedragen zijn een voorbeeld.
- Verwachte waarde na renovatie: € 380.000
- Renovatie dak, keuken en installatie: – € 35.000
- Overdrachtsbelasting 8% over de aankoopprijs: – € 22.800
- Aanhoudkosten vier maanden: – € 6.000
- Verkoopkosten bij doorverkoop: – € 7.000
- Risico en rendement: – € 24.200
- Bod: ongeveer € 285.000
Een particuliere koper zou voor dezelfde woning in de huidige staat misschien € 330.000 bieden. Die koper betaalt 2% overdrachtsbelasting, doet de renovatie zelf en neemt het risico van tegenvallers. Via een makelaar houdt u na courtage, opstartkosten en enkele maanden dubbele woonlasten dan ongeveer € 318.000 over. Het werkelijke verschil met het bod van de opkoper is dan geen € 95.000 ten opzichte van de opgeknapte waarde, maar ongeveer € 33.000 ten opzichte van uw netto opbrengst.
Wat krijgt u terug voor het lagere bod?
Het verschil in prijs koopt zekerheid en tijd. Een eerlijke vergelijking noemt beide kanten. Een makelaar haalt meestal een hogere brutoprijs. Greenbay Capital biedt daar het volgende tegenover:
- Binnen 24 uur een vrijblijvend bod.
- Geen makelaarskosten, en de notariskosten voor de overdracht zijn voor Greenbay.
- Geen financieringsvoorbehoud: de koop hangt niet af van een hypotheek.
- Koop in elke staat; u hoeft niet op te knappen of leeg te halen.
- U kiest zelf de overdrachtsdatum, snel of juist later.
- Geen bord in de tuin, geen Funda-vermelding en geen bezichtigingen met vreemden.
Voor wie tijd heeft, een woning in goede staat bezit en geen haast heeft, is de makelaar vaak de logische keuze. Voor wie een erfenis afwikkelt, een scheiding wil afronden, een woning met gebreken heeft of dubbele lasten wil stoppen, kan zekerheid zwaarder wegen dan de laatste euro's.
Wanneer is het verschil met de vraagprijs kleiner?
Het verschil tussen bod en vraagprijs is kleiner naarmate de koper minder hoeft te doen. Een woning in goede staat, met een goed energielabel en zonder funderingsvragen, vraagt weinig renovatie. Dan bestaat het verschil vooral uit de overdrachtsbelasting en de marge. Bij een kluswoning of een woning met funderingsherstel is het verschil groter, omdat de herstelkosten hoger en onzekerder zijn.
Ook bij een verhuurde woning ligt de prijs lager dan de vrije verkoopwaarde, omdat de huurder blijft wonen. Hoe dat werkt, leest u in Waarde van een verhuurde woning: de leegwaarderatio.
Bronnen
Gebruikte en aanbevolen officiële bronnen bij dit artikel:
Veelgestelde vragen
Vragen over het bod van een opkoper
Hoeveel lager is een bod van een opkoper meestal?
Dat hangt vooral af van de staat van de woning en de kosten die de koper moet maken. Bij een woning in goede staat is het verschil kleiner dan bij een kluswoning. Vraag de koper welke posten hij heeft afgetrokken; dan ziet u waar het verschil vandaan komt.
Kan ik met een opkoper onderhandelen?
Ja. Hebt u een offerte voor herstel die lager is dan de koper rekent, of heeft de woning voordelen die niet in het bod zijn meegenomen, deel dat dan. Een koper die zijn bod onderbouwt, kan zijn berekening ook bijstellen.
Waarom betaalt een opkoper 8% overdrachtsbelasting?
Omdat hij de woning niet zelf als hoofdverblijf gaat bewonen. Het tarief van 2% is alleen voor eigen bewoners. Een opkoper valt onder het tarief voor overige woningen, dat in 2026 8% is.
Is een makelaar dan altijd voordeliger?
Niet in elke situatie. Een makelaar haalt meestal een hogere brutoprijs, maar u betaalt courtage, draagt het risico van een koper met financieringsvoorbehoud en betaalt woonlasten tot de verkoop. Reken beide routes netto door voordat u kiest.
Weten wat uw woning
direct opbrengt?
Vraag een vrijblijvend bod aan en leg het naast uw netto opbrengst via een makelaar. U ontvangt het binnen 24 uur.
- Openingstijden
- Ma-Vr 09:00-18:00 - Za 10:00-14:00
- Reactie binnen 2 uur op werkdagen
- Werkgebied
- Heel Nederland
- Woningen, commercieel vastgoed en beleggingen
Ontvang uw bod
Vertel ons over uw pand. Wij reageren op werkdagen binnen 2 uur.