Huis verkopen met een hypotheek­achterstand

Eerst dit

Wat doet u eerst bij een hypotheekachterstand?

Deze stappen zijn gratis en geven u vaak meer tijd en meer keuzes.

• Neem zelf contact op met uw hypotheekverstrekker en vraag naar een betalingsregeling. Banken hebben afdelingen voor bijzonder beheer die liever een regeling treffen dan veilen.
• Meld u bij de gratis schuldhulp van uw gemeente. Hoe dat werkt, leest u op de schuldenpagina van de Rijksoverheid.
• Breng uw inkomsten en uitgaven in kaart met de hulpmiddelen van het Nibud.
• Heeft u een hypotheek met NHG, vraag de bank dan wat dat voor uw situatie betekent voordat u iets verkoopt.
• Twijfelt u over brieven van de bank of een deurwaarder, vraag dan gratis advies bij het Juridisch Loket.

Mag u uw huis verkopen met een achterstand?

Ja. U bent eigenaar en mag uw huis verkopen, ook met een achterstand. Bij de overdracht lost de notaris de hypotheek af uit de koopsom. Is de koopsom hoog genoeg voor de hele schuld inclusief achterstand en kosten, dan heeft u geen extra toestemming nodig.

Is de koopsom lager dan de schuld, dan ontstaat een restschuld. De bank moet dan instemmen met de verkoop, omdat zij de hypotheek alleen doorhaalt als zij akkoord is met de opbrengst en een regeling voor de rest. Banken beoordelen in dat geval de prijs, vaak met een taxatie. Een schriftelijk bod van een koper zonder financieringsvoorbehoud helpt bij dat gesprek.

Waarom levert een onderhandse verkoop meestal meer op dan een veiling?

Bij een executieveiling bieden alleen kopers die het risico nemen dat zij het huis vooraf nauwelijks hebben gezien, en de kosten van de veiling komen voor rekening van de eigenaar. Daardoor ligt de opbrengst vaak lager. Daarom kunnen u of de bank de voorzieningenrechter ook vragen een onderhandse verkoop goed te keuren in plaats van te veilen. De regels staan in het Burgerlijk Wetboek op wetten.overheid.nl.

Wat gebeurt er als u niets doet?

Bij een achterstand stuurt de bank herinneringen en daarna een ingebrekestelling. Een betalingsachterstand van een bepaalde duur wordt gemeld bij het BKR, wat later een nieuwe lening of hypotheek moeilijker maakt. Blijft een oplossing uit, dan kan de bank de hypotheek opeisen en het huis laten veilen via een notaris.

Tussen de eerste achterstand en een veiling zitten meestal maanden. Dat is tijd die u kunt gebruiken: voor een regeling, voor schuldhulp of voor een eigen verkoop. Wie zelf verkoopt, bepaalt de koper en houdt meer invloed op de opbrengst en de datum.

Rekenvoorbeeld (fictief): uw hypotheek is € 240.000 en u heeft € 6.000 achterstand. Een direct bod van € 265.000 lost hypotheek en achterstand af, en na aflossing houdt u ongeveer € 19.000 over. Bij een veiling met een opbrengst van € 225.000 en enkele duizenden euro's veilingkosten blijft er juist een restschuld over.

Hoe verloopt een verkoop met een achterstand?

U vraagt een bod aan, wij komen kijken en u ontvangt het bod op papier. Dat bod legt u voor aan uw bank. Gaat de bank akkoord, of is er geen restschuld, dan stelt de notaris de koopovereenkomst op. Bij de overdracht ontvangt de bank haar geld via de derdengeldenrekening van de notaris.

Een makelaar haalt meestal een hogere brutoprijs, maar dat kost tijd die u bij een achterstand niet altijd heeft. Greenbay Capital biedt onder de Funda-vraagprijs, omdat wij het risico en de kosten overnemen en 8% overdrachtsbelasting betalen. De overdrachtsbelasting bij de Belastingdienst legt het tarief uit. Het bod is vrijblijvend: u zit nergens aan vast tot u tekent.