Als uw huurder niet meewerkt aan de verkoop

Eerst dit

Wat doet u eerst als de huurder niet meewerkt?

Deze stappen helpen u de situatie te ordenen voordat u verkoopt.

• Lees het huurcontract na: staat er een bepaling over bezichtigingen bij verkoop, en hoe vaak en met welke aankondiging?
• Leg contact met de huurder schriftelijk vast en blijf zakelijk. Dat helpt als het later tot een procedure komt.
• Zet huurachterstanden en betalingen op een rij. Die kunt u bij de verkoop nodig hebben.
• Laat u bij een conflict over rechten en plichten gratis adviseren door het Juridisch Loket.
• Gaat het om de huurprijs, servicekosten of onderhoud, dan kan de Huurcommissie een uitspraak doen.

Mag u een verhuurde woning verkopen zonder medewerking van de huurder?

Ja. U bent eigenaar en heeft geen toestemming van de huurder nodig om te verkopen. Wel gaat de huurovereenkomst bij verkoop over op de koper: koop breekt geen huur. De huurder behoudt dus zijn rechten, zoals huurbescherming en de huidige huurprijs. De regels staan in het Burgerlijk Wetboek op wetten.overheid.nl.

Of en hoe vaak een huurder bezichtigingen moet toestaan, hangt af van het huurcontract en de omstandigheden. Veel contracten bevatten een bepaling over bezichtigingen bij verkoop. Ontbreekt die, of weigert de huurder toch, dan is een gang naar de rechter vaak de enige manier om medewerking af te dwingen. Dat kost tijd en zet de huurrelatie verder onder druk.

Kunt u de huur opzeggen om leeg te verkopen?

Een huurovereenkomst voor woonruimte kunt u als verhuurder alleen opzeggen op de gronden die de wet noemt, en de huurder kan weigeren; dan beslist de rechter. De wens om te verkopen is op zichzelf geen opzeggingsgrond. Daarom is verkopen met de huurder erin voor de meeste verhuurders de realistische route.

Hoe bepalen wij een bod zonder binnenbezichtiging?

Wij kijken naar de buitenkant, de ligging, het bouwjaar, het energielabel, de huurprijs en de looptijd van het contract. Daarnaast gebruiken wij de gegevens die u heeft, zoals foto's, plattegronden en onderhoudshistorie. Wat wij niet kunnen zien, rekenen wij als onzekerheid mee. Daardoor kan het bod lager zijn dan wanneer wij wel binnen konden kijken.

Bij verhuurde woningen speelt ook de leegwaarderatio: de waarde in verhuurde staat ten opzichte van de waarde als de woning leeg zou zijn. Een lage huur en een huurder met een vast contract drukken die waarde. Ons bod ligt onder de Funda-vraagprijs voor een lege woning, omdat wij de huurder, het risico en de kosten overnemen en 8% overdrachtsbelasting betalen; zie de overdrachtsbelasting bij de Belastingdienst.

Rekenvoorbeeld (fictief): een woning die leeg € 300.000 waard zou zijn, wordt verhuurd voor € 850 per maand. Er is een achterstand van € 2.550. Bij de overdracht verrekent de notaris de huur over de lopende maand. De achterstand tot de overdrachtsdatum blijft een vordering van u op de huurder, tenzij u daar met de koper iets anders over afspreekt.

Wat gebeurt er met huurachterstand, borg en lopende procedures?

Huur die vóór de overdracht verschuldigd was, komt in principe toe aan u als verkoper. U kunt die na de verkoop zelf blijven innen. De waarborgsom van de huurder gaat in de praktijk met de woning mee naar de nieuwe verhuurder; regel bij de notaris hoe dat wordt verrekend.

Loopt er al een procedure bij de kantonrechter of de Huurcommissie, vertel ons dat dan vooraf. Wij bespreken dan wie de procedure voortzet en hoe dat in de koopovereenkomst wordt vastgelegd. Het bod is vrijblijvend: u zit nergens aan vast tot u tekent. U kiest zelf de datum van overdracht bij de notaris.