Boeterente bij aflossen van de hypotheek door verkoop

Waarom vraagt een bank boeterente?

Met een rentevaste periode spreekt u met de bank af dat u een aantal jaren een vaste rente betaalt. De bank financiert uw lening op haar beurt voor dezelfde periode. Lost u eerder af en is de marktrente intussen gedaald, dan kan de bank het geld alleen tegen een lagere rente opnieuw uitlenen. Dat verlies mag zij bij u in rekening brengen.

Sinds 2016 mag die vergoeding niet hoger zijn dan het financiële nadeel dat de geldverstrekker werkelijk lijdt. De bank moet bovendien vooraf duidelijk maken hoe zij de vergoeding berekent. Is de huidige rente gelijk aan of hoger dan uw contractrente, dan is er geen nadeel en dus geen boeterente.

Rekent elke bank boeterente bij verkoop van uw huis?

Nee. Bij veel geldverstrekkers staat in de voorwaarden dat u geen boeterente betaalt als u aflost omdat u uw woning verkoopt. Maar de regels verschillen per geldverstrekker, per productlijn en soms per jaar waarin u de hypotheek hebt afgesloten. Sommige banken rekenen geen boeterente bij verkoop met verhuizing, maar wel als u de woning verkoopt en gaat huren. Andere rekenen haar alleen niet als u de hypotheek meeneemt naar uw nieuwe woning.

Controleer daarom drie dingen voordat u verkoopt:

• 1. Staat verkoop van de woning in uw voorwaarden genoemd als situatie waarin u boetevrij aflost?
• 2. Geldt dat voor alle leningdelen, of alleen voor sommige?
• 3. Hoeveel mag u per jaar boetevrij aflossen, en hebt u dat dit jaar al gebruikt?

Vraag uw geldverstrekker om een schriftelijke opgave van de boeterente op de verwachte overdrachtsdatum. De notaris vraagt die gegevens ook op voor de nota van afrekening.

Hoe wordt boeterente berekend?

De meeste geldverstrekkers rekenen in grote lijnen zo:

• Het bedrag dat u aflost, min het deel dat u per jaar boetevrij mag aflossen (vaak 10% tot 20% van de oorspronkelijke lening).
• Het verschil tussen uw contractrente en de vergelijkingsrente: de rente die de bank nu vraagt voor een lening met de resterende rentevaste periode.
• Het aantal jaren dat de rentevaste periode nog loopt.
• Contant gemaakt: omdat u de vergoeding nu in één keer betaalt in plaats van verspreid over de jaren, wordt het bedrag verdisconteerd.

Rekenvoorbeeld: boeterente bij verkoop

Stel, u hebt nog € 250.000 hypotheek. U mag per jaar 10% boetevrij aflossen, dus € 25.000. Uw contractrente is 4,2%, de vergelijkingsrente is nu 3,4% en de rentevaste periode loopt nog drie jaar. Vereenvoudigd: € 225.000 × 0,8% × 3 jaar = € 5.400. Na contant maken komt het bedrag iets lager uit, bijvoorbeeld rond de € 5.100. Is de vergelijkingsrente 4,2% of hoger, dan is de boeterente € 0. Dit is een vereenvoudigde berekening; uw bank gebruikt haar eigen formule.

Hoe voorkomt of verlaagt u boeterente?

• Kies de overdrachtsdatum na het einde van de rentevaste periode, als dat binnenkort afloopt.
• Gebruik de meeneemregeling: u neemt de lening met de bestaande rente mee naar een nieuwe woning bij dezelfde geldverstrekker.
• Los dit jaar het boetevrije deel af vóór de overdracht, als u dat nog niet hebt gedaan en uw bank het boetevrije deel niet al meeneemt in de berekening.
• Vraag na of de bank bij verkoop een uitzondering maakt, ook als dat niet expliciet in uw voorwaarden staat.

Omdat u bij verkoop aan Greenbay Capital zelf de overdrachtsdatum kiest, kunt u die afstemmen op het einde van uw rentevaste periode. De boeterente zelf is een afspraak tussen u en uw bank; die blijft voor uw rekening als uw bank haar rekent.

Wat als de verkoopprijs de hypotheek niet dekt?

Ligt de verkoopprijs onder de hypotheekschuld, dan houdt u een restschuld over. Boeterente maakt die restschuld groter. Bespreek dat vroeg met uw geldverstrekker. Bij een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie gelden aparte regels voor kwijtschelding. Het Nibud en de pagina's over schulden van de Rijksoverheid helpen u om het overzicht te bewaren.

Meer over de afwikkeling van de hypotheek bij de notaris leest u in het begrip royement.

Bronnen

Gebruikte en aanbevolen officiële bronnen bij dit artikel:

• Nibud: hypotheek en woonlasten
• Rijksoverheid: hypotheek en huis kopen
• Wet- en regelgeving: regels voor hypothecair krediet