Kosten huis verkopen 2026: compleet overzicht

Welke kosten betaalt de verkoper van een huis?

In Nederland is de verdeling van kosten bij een huisverkoop vrij vast. De koper betaalt de kosten koper: de overdrachtsbelasting, de notariskosten voor de akte van levering en de kosten van de hypotheekakte. De verkoper betaalt de kosten die nodig zijn om de woning te kunnen verkopen en vrij van hypotheek te leveren.

Een deel van die kosten is onvermijdelijk, een ander deel hangt af van de manier waarop u verkoopt. Het overzicht hieronder laat per post zien waar u op moet rekenen en wanneer een post wegvalt.

• Makelaarscourtage en opstartkosten: alleen als u een makelaar inschakelt.
• Energielabel: verplicht bij verkoop, tenzij uw woning al een geldig label heeft.
• Royement: het doorhalen van de hypotheek bij de notaris, als er een hypotheek op de woning rust.
• Boeterente: alleen als uw geldverstrekker die rekent bij aflossing door verkoop.
• Dubbele woonlasten of overbruggingskrediet: als u al een nieuwe woning hebt.
• Overige kosten: meetrapport, fotograaf, opknappen, ontruimen en verhuizen.

Wat kost een makelaar bij verkoop?

De courtage is voor de meeste verkopers de grootste kostenpost. Veel makelaars rekenen een percentage van de verkoopprijs, vaak tussen ongeveer 1% en 2%, en daarbovenop 21% btw. Andere werken met een vast bedrag. Daarnaast vragen veel kantoren opstartkosten voor foto's, plattegronden, de Funda-vermelding en een verkoopbrochure. Die opstartkosten betaalt u vaak ook als de woning niet verkocht wordt.

Lees bij het tekenen van de opdracht ook de voorwaarden voor intrekking. Stopt u de verkoop of verkoopt u de woning zelf, dan rekent een makelaar vaak intrekkingskosten of een deel van de courtage. In het artikel Courtage makelaar: wat betaalt u echt? rekenen wij verschillende tarieven door.

Is een energielabel verplicht bij verkoop?

Ja. Wie een woning verkoopt, moet bij de overdracht een geregistreerd energielabel aan de koper geven. Zonder label kan de Inspectie Leefomgeving en Transport een boete opleggen. Sinds 2021 wordt het label opgesteld door een gecertificeerde energieadviseur, die uw woning bezoekt. De kosten liggen voor een gewone woning doorgaans op enkele honderden euro's, afhankelijk van het type en de grootte.

Een label is tien jaar geldig. Heeft uw woning al een label, controleer dan de geldigheid. Meer informatie vindt u bij de Rijksoverheid over energielabels.

Wat kost het aflossen van de hypotheek?

Royement

Rust er een hypotheek op uw woning, dan moet die bij de verkoop worden afgelost en doorgehaald in de registers van het Kadaster. Dat heet royement. De notaris regelt dit en brengt daarvoor een bedrag in rekening, meestal enkele honderden euro's inclusief de inschrijvingskosten van het Kadaster. Het royement betaalt u als verkoper, ook als de koper de overige notariskosten draagt.

Boeterente

Lost u de hypotheek af tijdens de rentevaste periode, dan kan uw geldverstrekker een vergoeding vragen: de boeterente. Veel banken rekenen geen boeterente als u aflost omdat u de woning verkoopt, maar dat geldt niet bij elke geldverstrekker en niet voor elke leningvorm. Kijk in uw hypotheekvoorwaarden of vraag het na bij uw bank. Meer hierover leest u in Boeterente bij aflossen van de hypotheek door verkoop.

Hoe hoog zijn dubbele woonlasten?

Hebt u al een nieuwe woning gekocht, dan betaalt u tot de verkoop twee keer woonlasten: twee keer rente en aflossing, twee keer verzekeringen, gemeentelijke belastingen en energie. Bij een gemiddelde verkoopduur van enkele maanden telt dat snel op. Wie de overwaarde nodig heeft voor de nieuwe woning, sluit vaak een overbruggingskrediet af. Daarover betaalt u rente zolang de oude woning niet verkocht is.

Dit is de kostenpost die het moeilijkst te voorspellen is. Een woning die een half jaar te koop staat, kost met € 1.500 woonlasten per maand al € 9.000 extra. Hoe het Nibud naar woonlasten kijkt, helpt om dit voor uw situatie in te schatten.

Welke overige kosten kunt u tegenkomen?

• Meetrapport volgens NEN 2580: vaak inbegrepen bij de makelaar, anders apart te bestellen.
• Opknappen en schilderen om de woning verkoopklaar te maken.
• Ontruimen en schoonmaken, zeker bij een geërfde woning met volledige inboedel.
• Verhuiskosten en eventueel opslag van spullen.
• Bij een appartement: eventueel een vergoeding voor stukken van de VvE.
• Advieskosten, bijvoorbeeld voor een hypotheekadviseur of fiscalist.

De bouwkundige keuring is meestal voor rekening van de koper. Een verkoper laat die soms zelf uitvoeren om verrassingen te voorkomen, maar dat is niet verplicht.

Rekenvoorbeeld: wat houdt u netto over?

Stel, u verkoopt in 2026 een woning van € 400.000 via een makelaar. De woning staat vier maanden te koop en u woont al in uw nieuwe huis. Dit voorbeeld gebruikt gangbare, gemiddelde bedragen; uw eigen kosten kunnen hoger of lager uitvallen.

• Courtage 1,5% van € 400.000: € 6.000
• Btw 21% over de courtage: € 1.260
• Opstartkosten (foto's, Funda, plattegrond): € 750
• Energielabel: € 300
• Royement bij de notaris: € 350
• Dubbele woonlasten, 4 maanden × € 1.500: € 6.000
• Totale verkoopkosten: € 14.660

U houdt in dit voorbeeld € 385.340 over, voordat de resterende hypotheek wordt afgelost. Zonder dubbele woonlasten zou dat € 391.340 zijn. Rekent uw bank boeterente, dan gaat dat bedrag er nog af.

Welke kosten vallen weg bij verkoop aan een opkoper?

Verkoopt u aan Greenbay Capital, dan betaalt u geen makelaarskosten en geen courtage. De notariskosten voor de overdracht zijn voor Greenbay. Opknappen, fotograferen en leeghalen hoeft niet: Greenbay koopt in elke staat, en de inboedel mag blijven staan. Omdat u zelf de overdrachtsdatum kiest, kunt u dubbele woonlasten vaak voorkomen. Wat overblijft, zijn de kosten die bij elke verkoop bij de verkoper liggen: het royement en eventueel boeterente van uw bank.

Daar staat een eerlijke kanttekening tegenover. Een makelaar haalt meestal een hogere brutoprijs. Een opkoper biedt onder de vraagprijs op Funda, omdat hij het risico, de kosten en het werk overneemt en op een woning 8% overdrachtsbelasting betaalt in plaats van 2%. Vergelijk daarom niet het bod met de vraagprijs, maar de netto opbrengst met de netto opbrengst.

Rekenvoorbeeld: netto naast netto

Stel, dezelfde woning levert via de makelaar € 400.000 op en u ontvangt van een opkoper een bod van € 370.000. Via de makelaar houdt u na € 14.660 kosten € 385.340 over. Bij de opkoper houdt u na royement van € 350 € 369.650 over. Het verschil is dan geen € 30.000, maar € 15.690, en bij de opkoper staat de verkoop vast zonder financieringsvoorbehoud en op een datum die u kiest. Of dat verschil het waard is, hangt af van uw situatie.

Betaalt u belasting over de winst op uw huis?

Over de winst op de verkoop van uw eigen woning betaalt u in Nederland geen inkomstenbelasting. Er is wel een regel die u moet kennen: de bijleenregeling. Koopt u binnen drie jaar een nieuwe eigen woning, dan wordt de overwaarde van de oude woning geacht in de nieuwe woning te worden gestoken. Leent u meer, dan is de rente over dat deel niet aftrekbaar.

Verkoopt u een tweede woning of een beleggingspand, dan gelden andere regels: die woning valt in box 3. De hervorming van box 3 is nog niet afgerond. Controleer daarom de actuele regels bij de Belastingdienst of vraag een belastingadviseur.

Bronnen

Gebruikte en aanbevolen officiële bronnen bij dit artikel:

• Rijksoverheid: energielabel bij verkoop
• Belastingdienst: eigen woning en bijleenregeling
• Notaris.nl: kosten van de notaris bij verkoop
• Nibud: woonlasten en budget