Courtage makelaar: wat betaalt u echt?

Wat is courtage precies?

Courtage is het honorarium van de verkoopmakelaar. U betaalt het meestal alleen als de verkoop doorgaat; het wordt dan bij de notaris verrekend met de koopsom of apart gefactureerd. Daarnaast rekent de makelaar vaak kosten die los staan van de verkoop. Die staan in de opdracht tot dienstverlening die u tekent voordat de verkoop begint.

De koper betaalt uw makelaar niet. Neemt de koper zelf een aankoopmakelaar in de arm, dan betaalt hij die apart.

Welke tariefvormen gebruiken makelaars?

• Percentage van de verkoopprijs, exclusief btw. De meest gebruikte vorm.
• Percentage inclusief btw. Lijkt hoger, maar is soms goedkoper; reken het om.
• Vast tarief, ongeacht de verkoopprijs. Voordelig bij duurdere woningen.
• Staffel: een lager percentage boven een bepaalde prijs, om de makelaar te belonen voor een hogere opbrengst.
• Online makelaar: een lager vast bedrag, waarbij u zelf de bezichtigingen doet.

Vergelijk tarieven altijd in euro's, inclusief btw en inclusief alle bijkomende kosten. Een percentage van 1,2% exclusief btw is 1,45% inclusief btw.

Rekenvoorbeeld: wat kost de makelaar bij € 350.000?

Stel, u verkoopt uw woning voor € 350.000. Drie makelaars doen een voorstel. De bedragen zijn een voorbeeld.

• Makelaar A: 1,4% exclusief btw. Courtage € 4.900, btw € 1.029, opstartkosten € 695. Totaal € 6.624.
• Makelaar B: vast tarief € 4.500 inclusief btw, opstartkosten inbegrepen. Totaal € 4.500.
• Makelaar C: 1,8% inclusief btw, geen opstartkosten. Totaal € 6.300.

Het verschil tussen het duurste en het goedkoopste voorstel is in dit voorbeeld € 2.124. Kijk daarnaast naar wat u ervoor krijgt: hoeveel bezichtigingen doet de makelaar, onderhandelt hij zelf, en wat gebeurt er als de woning lang te koop staat?

Welke kosten komen er bovenop de courtage?

• Opstartkosten of marketingkosten: foto's, video, plattegrond, meetrapport en de Funda-vermelding.
• Intrekkingskosten: een vergoeding als u de opdracht intrekt of de woning zelf verkoopt.
• Extra plaatsingen, zoals een uitgelichte vermelding op Funda.
• Kosten voor een energielabel of meetrapport als de makelaar die regelt.

Opstartkosten betaalt u vaak ook als de woning niet verkocht wordt. Intrekkingskosten kunnen oplopen tot een flink deel van de courtage. Vraag de makelaar om alle kosten op papier te zetten voordat u de opdracht tekent.

Is courtage altijd verplicht bij het verkopen van een huis?

Nee. U bent niet verplicht een makelaar in te schakelen. U kunt uw woning zelf verkopen, een online makelaar kiezen of verkopen aan een directe koper. Een makelaar haalt meestal wel een hogere brutoprijs, omdat hij uw woning aan een grote groep kopers laat zien. Zelf verkopen bespaart de courtage, maar u doet dan zelf de prijsbepaling, de bezichtigingen en de onderhandelingen.

Verkoopt u aan Greenbay Capital, dan betaalt u geen makelaarskosten en geen courtage. De notariskosten voor de overdracht zijn voor Greenbay. Ons bod ligt wel onder wat u met een makelaar en geduld misschien haalt, omdat wij het risico, de kosten en het werk overnemen. Vergelijk daarom uw netto opbrengst. Een volledig overzicht staat in Kosten huis verkopen 2026.

Kunt u over de courtage onderhandelen?

Ja, en dat is gebruikelijk. Vraag minstens twee of drie makelaars om een voorstel en leg ze naast elkaar. Bespreek of de opstartkosten worden verrekend met de courtage, en of het percentage daalt als de woning boven een bepaalde prijs verkoopt.

Let ook op de looptijd van de opdracht. Een opdracht zonder einddatum of met een lange opzegtermijn maakt het moeilijk om van makelaar te wisselen als de verkoop niet loopt. Bij een geschil over een factuur kunt u terecht bij het Juridisch Loket. De btw over de courtage is 21%; de actuele btw-tarieven staan bij de Belastingdienst.

Bronnen

Gebruikte en aanbevolen officiële bronnen bij dit artikel:

• Rijksoverheid: huis kopen en verkopen
• Belastingdienst: btw-tarieven
• Juridisch Loket: geschil met een makelaar