Overdrachts­belasting 2026: alle tarieven en wie betaalt

Wat is overdrachtsbelasting?

Overdrachtsbelasting is een belasting die u betaalt als u een onroerende zaak in Nederland verkrijgt, zoals een woning, een bedrijfspand of een stuk grond. De belasting is geregeld in de Wet op belastingen van rechtsverkeer en wordt geheven over de waarde van de zaak, met als ondergrens de koopsom.

De notaris berekent de belasting, vermeldt haar op de nota van afrekening en draagt haar af aan de Belastingdienst. U doet daar als koper of verkoper geen aparte aangifte voor. De actuele regels staan op de pagina overdrachtsbelasting van de Belastingdienst.

Welke tarieven gelden in 2026?

Sinds 1 januari 2026 zijn er vier situaties. Het tarief voor woningen die niet als eigen hoofdverblijf worden gekocht, is per die datum verlaagd van 10,4% naar 8%.

• 0%: startersvrijstelling. De koper is 18 tot en met 34 jaar, gaat er zelf wonen, gebruikt de vrijstelling voor het eerst en de woning kost niet meer dan € 555.000.
• 2%: woning als eigen hoofdverblijf. De koper gaat er zelf duurzaam wonen en komt niet in aanmerking voor de startersvrijstelling.
• 8%: overige woningen. Bijvoorbeeld een tweede woning, een woning voor verhuur, een woning die ouders voor hun kind kopen, en woningen die beleggers en opkopers kopen.
• 10,4%: niet-woningen. Bedrijfspanden, kantoren, winkels, bedrijfshallen en de meeste grond.

De woninggrens voor de startersvrijstelling wordt elk jaar opnieuw vastgesteld. Ligt de koopsom boven de grens, dan geldt de vrijstelling niet, ook niet over een deel van het bedrag. De starter betaalt dan 2% over de volledige koopsom.

Wie betaalt de overdrachtsbelasting, koper of verkoper?

De koper. Overdrachtsbelasting maakt deel uit van de kosten koper, samen met de notariskosten voor de akte van levering en de hypotheekakte. Als verkoper betaalt u dus geen overdrachtsbelasting over uw eigen verkoop.

Toch heeft het tarief invloed op wat u ontvangt. Een koper rekent met het totaalbedrag dat hij kwijt is. Moet hij 8% betalen in plaats van 2%, dan kan hij bij hetzelfde budget minder bieden. Daarom bieden beleggers en opkopers lager dan een koper die er zelf gaat wonen.

Bij nieuwbouw wordt vaak 'vrij op naam' verkocht: de kosten koper zijn dan in de prijs inbegrepen. Bij nieuwbouw wordt bovendien meestal btw geheven in plaats van overdrachtsbelasting.

Rekenvoorbeelden: hoeveel overdrachtsbelasting betaalt de koper?

Drie kopers kopen dezelfde woning van € 350.000. Alleen hun situatie verschilt.

• Starter van 29 jaar, gaat er zelf wonen, eerste keer: 0% = € 0
• Gezin dat er zelf gaat wonen: 2% = € 7.000
• Belegger of opkoper: 8% = € 28.000

Het verschil tussen de eigen bewoner en de opkoper is in dit voorbeeld € 21.000. Dat bedrag kan de opkoper niet aan u betalen, omdat hij het aan de Belastingdienst afdraagt. Het is een van de redenen dat een bod van een opkoper lager ligt dan wat een particuliere koper zou betalen.

Rekenvoorbeeld: bedrijfspand

Een belegger koopt een kantoorpand van € 1.200.000. Het tarief is 10,4%. De overdrachtsbelasting is dan € 124.800. Bij bedrijfsvastgoed weegt dit zwaar in de aankoopberekening, naast het BAR- of NAR-rendement dat de koper verwacht.

Wanneer geldt het 2%-tarief precies?

Het 2%-tarief geldt als de koper een natuurlijk persoon is en de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken. De koper verklaart dat bij de notaris. Er is geen termijn waarbinnen u moet verhuizen, maar het moet uw echte bedoeling zijn. Blijkt achteraf dat u er niet bent gaan wonen, dan kan de Belastingdienst het verschil met het hogere tarief naheffen.

Een garage, berging of tuin die u samen met de woning koopt en die bij de woning hoort, valt onder hetzelfde tarief als de woning.

Wat geldt voor ouders, erfgenamen en ex-partners?

Ouders die een woning voor hun kind kopen

Kopen ouders een studentenwoning voor hun kind, dan wonen zij er zelf niet. Zij betalen dus 8%. Koopt het kind zelf, eventueel met een schenking of lening van de ouders, dan kan het 0% of 2% zijn.

Erven

Wie een woning erft, betaalt geen overdrachtsbelasting maar mogelijk erfbelasting. Verkopen de erfgenamen de woning daarna door, dan betaalt de koper overdrachtsbelasting volgens zijn eigen situatie.

Scheiding

Neemt een van de partners bij een scheiding de woning over, dan is de verdeling onder voorwaarden vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Dat geldt bijvoorbeeld bij de verdeling van een huwelijksgemeenschap. Laat de notaris beoordelen of de vrijstelling in uw situatie van toepassing is.

Welke uitzonderingen en aandachtspunten zijn er nog?

• Roerende zaken: de koper betaalt geen overdrachtsbelasting over spullen die apart worden gekocht, zoals gordijnen of een losse keukeninrichting. Het bedrag moet wel redelijk zijn en in de koopovereenkomst staan.
• Doorverkoop binnen zes maanden: wordt een woning binnen zes maanden opnieuw verkocht, dan betaalt de nieuwe koper in veel gevallen alleen over het verschil met de vorige koopsom.
• Bouwgrond: bij grond waarop nog gebouwd moet worden, is vaak btw verschuldigd. Soms geldt dan een vrijstelling van overdrachtsbelasting. Dit is maatwerk voor de notaris.
• Aandelen in een vastgoed-BV: ook wie aandelen koopt in een BV die vooral vastgoed bezit, kan overdrachtsbelasting verschuldigd zijn.

Twijfelt u welk tarief van toepassing is, reken het dan na met de rekenhulp overdrachtsbelasting en laat de notaris het bevestigen.

Wat betekent het tarief voor u als verkoper?

Verkoopt u aan iemand die er zelf gaat wonen, dan rekent die koper met 0% of 2%. Verkoopt u aan een belegger of opkoper, dan rekent die met 8%. Bij een bedrijfspand is het tarief voor elke koper 10,4%. Het tarief zegt dus iets over de ruimte die een koper heeft om te bieden.

Greenbay Capital betaalt als koper van een woning 8% overdrachtsbelasting. Dat bedrag nemen wij mee in ons bod. Daar staat tegenover dat u geen makelaarskosten betaalt, de notariskosten voor de overdracht voor Greenbay zijn en de koop niet afhangt van een hypotheek. Een makelaar haalt meestal een hogere brutoprijs; wij bieden snelheid, zekerheid en geen kosten. Vergelijk daarom altijd de netto opbrengst.

Bronnen

Gebruikte en aanbevolen officiële bronnen bij dit artikel:

• Belastingdienst: overdrachtsbelasting, tarieven en startersvrijstelling
• Wet- en regelgeving: Wet op belastingen van rechtsverkeer
• Rijksoverheid: kosten bij het kopen van een huis
• Notaris.nl: de nota van afrekening