Juridisch en contracten
Verborgen gebreken en uw mededelingsplicht
Als verkoper moet u de koper vertellen over gebreken die u kent of zou moeten kennen en die voor de koper belangrijk zijn. Dat is uw mededelingsplicht, en die gaat in de rechtspraak voor de onderzoeksplicht van de koper. Verzwijgt u een bekend gebrek, dan kunt u ook na de overdracht aansprakelijk zijn, zelfs met een clausule die aansprakelijkheid uitsluit.
21 oktober 2026 · 4 min leestijd
Wat is een verborgen gebrek?
Een verborgen gebrek is een gebrek dat de koper bij een normale bezichtiging niet kon zien en dat het normale gebruik van de woning in de weg staat. Denk aan een lekkend dak dat net is bijgeschilderd, een rotte balklaag onder de vloer of een fundering die verzakt. Een gebrek dat zichtbaar was, zoals een gebroken ruit of een scheur in de muur, is niet verborgen.
De wet zegt dat een woning de eigenschappen moet hebben die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Dat staat in artikel 7:17 van het Burgerlijk Wetboek, te vinden op wetten.overheid.nl. Voor een woning betekent dat in elk geval: veilig en geschikt om in te wonen, tenzij u iets anders afspreekt.
Wat valt onder uw mededelingsplicht?
U moet alles melden wat u weet en waarvan u begrijpt dat het belangrijk is voor de koper. Ook wat u redelijkerwijs had moeten weten, telt mee. Voorbeelden:
- Lekkages, vochtproblemen en schimmel, ook als ze eerder zijn gerepareerd.
- Funderingsproblemen of een funderingsonderzoek met een slechte uitkomst.
- Asbest, bijvoorbeeld in een oude schuur, dakbeschot of vloerbedekking.
- Verbouwingen zonder vergunning.
- Problemen met de buren, een lopende procedure of een bekend plan voor de omgeving.
- Bij een appartement: geplande grote uitgaven of een lege reservepot bij de VvE.
De mededelingsplicht van de verkoper weegt zwaarder dan de onderzoeksplicht van de koper. Een koper hoeft niet te vermoeden dat u iets verzwijgt.
Beschermt een clausule 'zoals het is' de verkoper?
Gedeeltelijk. In een koopovereenkomst kunt u afspreken dat de koper de woning koopt in de staat waarin zij is, met een ouderdomsclausule of een niet-bewoningsclausule voor een woning waar u zelf niet woonde. Dan neemt de koper meer risico op gebreken die niemand kende.
Zo'n clausule beschermt u niet tegen gebreken die u kende en niet hebt gemeld. Dat geldt ook bij verkoop aan een opkoper. Greenbay koopt in elke staat, met achterstallig onderhoud of als kluswoning. Juist daarom is het belangrijk dat u vooraf vertelt wat u weet: dat is in het bod verwerkt, en dan kan er later geen discussie over ontstaan.
Rekenvoorbeeld: wat kost een verzwegen gebrek?
Stel, u verkoopt uw woning voor € 315.000. U weet dat de platte dakbedekking boven de aanbouw twee winters heeft gelekt en hebt dat tijdelijk afgedicht. U meldt het niet. Drie maanden na de overdracht lekt het opnieuw. Een dakdekker stelt vast dat de dakbedekking en een deel van het dakbeschot vervangen moeten worden: € 9.500, plus € 2.500 voor herstel van het plafond.
De koper meldt het gebrek binnen enkele weken na ontdekking en kan aantonen dat het lekken al eerder speelde. U kunt dan aansprakelijk zijn voor € 12.000 aan herstelkosten, plus eventuele kosten voor een deskundige. Had u het gebrek gemeld, dan had de koper het in zijn bod verwerkt en was het daarmee afgehandeld. Dit voorbeeld is vereenvoudigd; de uitkomst hangt altijd af van de feiten en de koopovereenkomst.
Hoe lang kan een koper na de overdracht nog klagen?
De koper moet een gebrek binnen bekwame tijd na ontdekking bij u melden. Dat staat in artikel 7:23 van het Burgerlijk Wetboek. Wat 'bekwame tijd' is, hangt van de situatie af; vaak gaat het om enkele weken tot maanden. Daarna verjaart de vordering twee jaar na die melding.
Er is geen vaste termijn na de overdracht waarna u nooit meer aansprakelijk bent. Een gebrek dat pas na jaren aan het licht komt, kan nog tot een claim leiden als u er destijds van wist.
Hoe voorkomt u een claim?
- 1. Vul de vragenlijst bij de koopovereenkomst volledig en eerlijk in.
- 2. Noem gebreken liever een keer te veel dan te weinig, en leg ze schriftelijk vast.
- 3. Bewaar rapporten, facturen en offertes van eerdere reparaties en geef ze aan de koper.
- 4. Laat een ouderdomsclausule of niet-bewoningsclausule opnemen als dat past.
- 5. Vraag bij twijfel advies aan de notaris of het Juridisch Loket.
Meer uitleg over de begrippen vindt u bij mededelingsplicht en verborgen gebreken.
Bronnen
Gebruikte en aanbevolen officiële bronnen bij dit artikel:
Veelgestelde vragen
Vragen over verborgen gebreken
Moet ik een gebrek melden dat ik zelf heb gerepareerd?
Als de reparatie het probleem blijvend heeft opgelost, is het meestal geen gebrek meer. Meld het wel als het kan terugkomen of als u twijfelt. Geef de factuur van de reparatie mee; dan weet de koper wat er is gedaan.
Ben ik aansprakelijk voor gebreken die ik niet kende?
Dat kan, maar het risico is kleiner. Zonder ouderdoms- of niet-bewoningsclausule kan een koper zich ook beroepen op een gebrek dat u niet kende, als de woning daardoor niet geschikt is voor normaal gebruik. Een goede clausule in de koopovereenkomst verlegt dat risico meer naar de koper.
Geldt de mededelingsplicht ook bij verkoop aan een opkoper?
Ja. Ook een professionele koper mag erop vertrouwen dat u vertelt wat u weet. Het voordeel van een opkoper is dat gebreken vaak geen bezwaar zijn; ze worden in het bod verwerkt.
Wat als ik een woning heb geërfd en er nooit heb gewoond?
Dan weet u vaak weinig over de staat. Vertel dat aan de koper en laat een niet-bewoningsclausule opnemen. Meld wel wat u wel weet, bijvoorbeeld uit gesprekken met de overledene of uit gevonden facturen.
Moet ik asbest melden?
Ja, als u weet of vermoedt dat er asbest in de woning zit. In woningen die voor 1994 zijn gebouwd, komt asbest regelmatig voor. Een asbestclausule in de koopovereenkomst legt vast dat de koper van dat risico op de hoogte is.
Uw woning verkopen
zoals zij is
Greenbay koopt in elke staat. Vertel ons wat u weet, dan verwerken wij het in een vrijblijvend bod binnen 24 uur.
- Openingstijden
- Ma-Vr 09:00-18:00 - Za 10:00-14:00
- Reactie binnen 2 uur op werkdagen
- Werkgebied
- Heel Nederland
- Woningen, commercieel vastgoed en beleggingen
Ontvang uw bod
Vertel ons over uw pand. Wij reageren op werkdagen binnen 2 uur.