Uw zorgvastgoed verkopen

Hoe bepaalt Greenbay de waarde van zorgvastgoed?

Zorgvastgoed is vaak specifiek ingericht. Dat maakt het waardevol zolang er een zorghuurder in zit, en lastiger zodra die vertrekt. Wij waarderen daarom zowel de huidige zorgfunctie als de terugvalwaarde bij een andere functie.

Huurstroom en de kwaliteit van de zorghuurder

De huur die een zorgaanbieder betaalt, hangt samen met de bekostiging van de zorg, bijvoorbeeld via de Wet langdurige zorg, de Wmo of de zorgverzekering. Wij kijken naar de financiële positie van de huurder, de looptijd en de mate waarin de huur in verhouding staat tot wat de zorg kan dragen.

BAR, NAR en WALT

Zorghuurcontracten hebben vaak een lange looptijd. Een hoge WALT en een solide zorgaanbieder verlagen het risico, wat terugkomt in de rendementseis (BAR). Voor de netto opbrengst (NAR) rekenen wij met de hogere onderhouds- en installatiekosten die zorggebouwen vaak hebben, zoals liften, zorgoproepsystemen en brandmeldinstallaties.

Leegstand en terugvalwaarde

Wat als de zorgaanbieder vertrekt? Een zorgcomplex met zelfstandige appartementen kan vaak als reguliere woningen worden verhuurd; een gebouw met kleine kamers en gedeelde badkamers vraagt een grotere aanpassing. Dat verschil nemen wij mee.

Energielabel en omgevingsplan

Een geldig energielabel is bij verkoop in de regel verplicht. In het omgevingsplan staat of het perceel een maatschappelijke of woonfunctie heeft; dat bepaalt welke alternatieve functies mogelijk zijn als de zorg stopt.

Waar let u op bij de verkoop van zorgvastgoed?

Bij een woonzorglocatie hebben bewoners vaak een eigen huurovereenkomst voor woonruimte, los van hun zorgcontract. Die huurcontracten blijven bij verkoop gewoon gelden, met de huurbescherming die bij woonruimte hoort. Vragen over huurprijzen kunnen bewoners voorleggen aan de Huurcommissie.

Bij de verkoop van een zorggebouw betaalt de koper in de regel 10,4% overdrachtsbelasting. Gaat het om zelfstandige woningen, dan kan voor dat deel het woningtarief van 8% gelden. De actuele tarieven staan bij de Belastingdienst over overdrachtsbelasting.

De wettelijke basis voor huur, zoals de regel dat koop geen huur breekt, staat in het Burgerlijk Wetboek op wetten.overheid.nl. Uw zorghuurder en uw bewoners hoeven dus niet te verhuizen door de verkoop.

Rekenvoorbeeld: woonzorgvilla verhuurd aan een zorgaanbieder

Fictief voorbeeld om de rekenwijze te laten zien, niet bedoeld als bod.

• Woonzorgvilla met twaalf zorgstudio's en een gezamenlijke woonkamer.
• Verhuurd aan één zorgaanbieder voor € 96.000 per jaar, nog acht jaar looptijd.
• Eigenaarslasten zoals onderhoud, verzekering en OZB: € 14.000 per jaar.
• Netto huur: € 82.000 per jaar; die vormt de basis voor de NAR.
• Terugvalwaarde: twaalf studio's als kleine huurwoningen, na verbouwing.

De lange looptijd en een solide zorgaanbieder maken dit pand voor ons voorspelbaar. Wij laten u in de toelichting zien welk deel van ons bod komt uit de huurstroom en welk deel uit de terugvalwaarde.

Welke documenten heeft u nodig om zorgvastgoed te verkopen?

Voor zorgvastgoed vragen wij de gebruikelijke vastgoedstukken op, aangevuld met informatie over de zorghuurder en de installaties.

• Het huurcontract met de zorgaanbieder en, bij woonzorg, de huurcontracten met bewoners.
• Een huurlijst met per eenheid de huurprijs, servicekosten en zorgonafhankelijke afspraken.
• Het energielabel van het gebouw.
• Kadastrale gegevens en eventuele splitsingsakte, op te vragen bij het Kadaster.
• Een onderhoudsrapport of meerjarenonderhoudsplan, met keuringen van liften en brandmeldinstallatie.
• Het omgevingsplan en de gebruiksmelding of vergunning voor brandveilig gebruik.

Kunt u zorgvastgoed discreet verkopen?

Ja, en bij zorg is dat extra belangrijk. Onrust onder bewoners, familie en personeel wilt u voorkomen. Wij publiceren niets en bezoeken het pand in overleg, op een moment dat de zorg er geen last van heeft. Een NDA tekenen wij op verzoek vooraf.

Verkoopt u meerdere zorglocaties, dan stellen wij voor de stukken een dataroom voor. Wanneer en hoe de zorgaanbieder en bewoners worden geïnformeerd, bepalen wij samen met u.