Kerk, school of gemeenschaps­huis verkopen

Hoe waardeert Greenbay een kerk, school of buurthuis?

Maatschappelijk vastgoed brengt meestal geen marktconforme huur op. De waarde zit dus vooral in wat het gebouw kan worden. Wij waarderen daarom op basis van de toekomstige functie en de kosten om daar te komen.

Huurstroom, voor zover die er is

Wordt het gebouw nog verhuurd, bijvoorbeeld aan een kerkgenootschap, een kinderopvang of een culturele stichting, dan nemen wij die huurstroom mee. Bij maatschappelijke huurders ligt de huur vaak onder de markthuur. Met BAR en NAR rekenen wij uit wat die huur waard is, en de WALT laat zien hoe lang de huidige huurder nog vastzit.

Leegstand en herbestemming

Bij een leeg gebouw rekenen wij met een nieuwe functie: woningen, zorgwoningen, kantoor, horeca of een combinatie. Wij schatten de opbrengst van die functie en trekken daar de verbouwingskosten, de tijd voor vergunningen en het risico van af.

Omgevingsplan en vergunning

Sinds 1 januari 2024 geldt de Omgevingswet en heeft elke gemeente een omgevingsplan. Staat de nieuwe functie niet in dat plan, dan is een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit nodig, of past de gemeente het plan aan. Hoe welwillend de gemeente is, weegt zwaar in de waarde.

Energielabel en monumentenstatus

Een oud kerk- of schoolgebouw heeft vaak een slecht energielabel; verduurzamen is een kostenpost. Is het gebouw een monument, dan geldt een vergunningplicht voor veel wijzigingen, wat de verbouwing duurder en trager maakt.

Welke stappen gaan vooraf aan de verkoop van maatschappelijk vastgoed?

Bij een kerk is vaak eerst een besluit nodig om het gebouw aan de eredienst te onttrekken, en soms goedkeuring van een hogere kerkelijke instantie, zoals het bisdom. Bij een stichting of vereniging bepalen de statuten wie de verkoop moet goedkeuren. Wij plannen ons traject rond die besluiten.

Bij veel schoolgebouwen heeft de gemeente een economisch claimrecht: komt het gebouw vrij voor onderwijs, dan kan de gemeente het opeisen. Controleer dit vroeg, want het bepaalt of het schoolbestuur kan verkopen.

Verkopers zetten soms een kettingbeding of kwalitatieve verplichting in de akte, bijvoorbeeld dat een kerk niet voor bepaalde doelen mag worden gebruikt. Zulke afspraken bespreken wij vooraf met u en de notaris. Informatie over de rol van de notaris vindt u bij de KNB. De regels voor herbestemming staan op het Omgevingsloket.

De koper betaalt bij de levering in de regel 10,4% overdrachtsbelasting. De Belastingdienst geeft de actuele regels.

Rekenvoorbeeld: een leegstaande kerk die woningen kan worden

Fictief voorbeeld om de rekenwijze te laten zien. Het is geen bod.

• Kerkgebouw van 900 m² met pastorie, niet aangewezen als monument.
• Mogelijke herbestemming: tien appartementen in de kerk en een woning in de pastorie.
• Geschatte verkoopwaarde na verbouwing en ontwikkelkosten worden tegen elkaar afgezet.
• Rekenperiode voor vergunning en verbouwing: twee tot drie jaar.
• Risico op bezwaar uit de buurt en extra eisen van de gemeente telt mee in de berekening.

Wat overblijft na kosten, tijd en risico is de grondwaarde van het gebouw voor ons. Wij laten u zien hoe wij die berekening opbouwen, zodat uw bestuur het bod goed kan beoordelen.

Welke documenten heeft u nodig voor de verkoop?

Een bestuur verkoopt makkelijker als de stukken compleet zijn. Dit vragen wij bij maatschappelijk vastgoed op:

• Huurcontracten en een huurlijst als het gebouw nog (deels) wordt verhuurd.
• Het energielabel of, als dat ontbreekt, de bouwkundige gegevens van het gebouw.
• Kadastrale gegevens en de eigendomsakte met eventuele kettingbedingen, op te vragen bij het Kadaster.
• Een onderhoudsrapport, bouwkundige opname of asbestinventarisatie.
• Het omgevingsplan en eventuele afspraken met de gemeente over herbestemming.
• Het bestuursbesluit of de kerkelijke goedkeuring voor de verkoop.

Kan de verkoop van een kerk of school vertrouwelijk blijven?

Ja, tot het moment dat u zelf naar buiten wilt treden. Wij plaatsen geen advertentie en geen bord. Wij tekenen op verzoek een NDA, zodat uw bestuur in alle rust kan overleggen voordat leden, ouders of de buurt het horen.

Verkoopt een kerkgenootschap of schoolbestuur meerdere gebouwen, dan werken wij met een dataroom per locatie. Zo kan het bestuur alle gebouwen in één proces verkopen.