Uitponden of en bloc verkopen?

Wat is uitponden precies?

Bij uitponden verkoopt een verhuurder zijn woningen afzonderlijk. Dat kan op het moment dat een huurder vertrekt, zodat de woning leeg en dus tegen de vrije waarde verkocht kan worden. Soms biedt de verhuurder de woning eerst aan de zittende huurder aan, vaak met een korting.

Bij een appartementencomplex moet het gebouw daarvoor eerst zijn gesplitst in appartementsrechten. Dat regelt de notaris met een splitsingsakte. In sommige gemeenten is daarnaast een splitsingsvergunning nodig. Controleer de regels in het omgevingsplan en de huisvestingsverordening van uw gemeente, bijvoorbeeld via het Omgevingsloket.

Wat is en bloc verkopen?

Bij een verkoop en bloc verkoopt u meerdere woningen tegelijk aan één koper. De huurders blijven wonen; koop breekt geen huur. De koper rekent met de huurstroom, de huurregulering, de staat van de woningen en het moment waarop woningen mogelijk leeg komen. Die waardering wordt vaak uitgedrukt in een bruto- of netto-aanvangsrendement, de BAR of NAR.

Greenbay Capital koopt verhuurd vastgoed mét de huurder, ook als portefeuille. Er is geen financieringsvoorbehoud en u kiest de overdrachtsdatum.

Welke voor- en nadelen hebben beide routes?

Uitponden

• Hogere prijs per woning, omdat u aan eigen bewoners verkoopt tegen de vrije waarde.
• Lange doorlooptijd: u bent afhankelijk van het moment dat huurders vertrekken, en dat kan jaren duren.
• Kosten per verkoop: opknappen na vertrek, courtage, energielabel en notaris voor het royement.
• U blijft verhuurder tot de laatste woning is verkocht, met onderhoud, huurverhogingen en regelgeving.
• Leegstand tussen vertrek en verkoop.

En bloc

• Eén transactie, één koper, één notaris.
• Snel en voorspelbaar; u kiest de overdrachtsdatum.
• De huurders merken weinig van de verkoop.
• Lagere prijs per woning dan de vrije waarde, omdat de huurders blijven en de koper 8% overdrachtsbelasting betaalt.

Rekenvoorbeeld: acht woningen uitponden of en bloc

Stel, u bezit acht eengezinswoningen met elk een vrije waarde van € 300.000, samen € 2.400.000. Alle woningen zijn verhuurd voor onbepaalde tijd. Per jaar komt gemiddeld één woning leeg. Dit is een vereenvoudigd voorbeeld; uw cijfers zijn anders.

Route 1: uitponden

Bij elke vrijgekomen woning betaalt u € 15.000 aan opknappen, € 5.500 aan courtage en overige verkoopkosten en twee maanden leegstand. Netto ontvangt u per woning ongeveer € 278.000. Over acht jaar is dat ongeveer € 2.224.000, plus de huur in de tussentijd, min onderhoud, belasting en uw eigen tijd. De laatste woning is pas na ongeveer acht jaar verkocht, en de markt kan in die periode zowel stijgen als dalen.

Route 2: en bloc

Een belegger koopt alle acht woningen in één keer voor bijvoorbeeld € 1.900.000. U kiest zelf de datum van overdracht bij de notaris. Het verschil met uitponden is in dit voorbeeld ongeveer € 324.000 op papier, maar daar staan acht jaar risico, werk en kosten tegenover die u bij een en bloc-verkoop niet hebt.

Welke regels moet u kennen?

• Huurbescherming: u kunt een huurder niet laten vertrekken omdat u wilt verkopen.
• Wet betaalbare huur: sinds 1 juli 2024 geldt voor veel middenhuurwoningen een maximale huurprijs. Dat beïnvloedt de huurstroom en dus de waarde in verhuurde staat.
• Opkoopbescherming: in sommige gemeenten mogen kopers van goedkopere woningen die woningen de eerste jaren niet verhuren. Dat kan de groep kopers bij uitponden beperken. Vraag bij uw gemeente na of en waar dit geldt.
• Overdrachtsbelasting: een eigen bewoner betaalt 2%, een belegger 8% op woningen.

Over belastingen op de verkoopwinst geldt: een particulier betaalt in box 3 over het vermogen, niet over de verkoopwinst. In een BV valt de boekwinst onder de vennootschapsbelasting. Laat de fiscale gevolgen voor uw situatie berekenen door een adviseur en controleer de actuele regels bij de Belastingdienst. Over huurprijzen informeert de Huurcommissie.

Welke route past bij u?

Uitponden past bij een verhuurder met tijd, een lange horizon en zin in het beheer. En bloc past bij wie wil stoppen met verhuren, een nalatenschap wil afwikkelen, een BV wil liquideren of het risico van regelgeving en onderhoud niet langer wil dragen. Een combinatie kan ook: woningen die nu leeg zijn uitponden en de rest en bloc verkopen.

Meer over deze afweging leest u op de pagina stoppen als verhuurder.

Bronnen

Gebruikte en aanbevolen officiële bronnen bij dit artikel:

• Huurcommissie: huurprijzen en woningwaarderingsstelsel
• Omgevingsloket: splitsing en omgevingsplan
• Belastingdienst: overdrachtsbelasting woningen