Bedrijfs­pand verkopen en terughuren

Hoe bepaalt Greenbay de koopsom en de huur?

Bij verkopen en terughuren hangen koopsom en huur direct samen. Een hogere koopsom betekent in de regel een hogere huur, omdat de huur het rendement van de koper vormt. Wij zoeken met u de balans die bij uw bedrijf past.

Huurstroom en markthuur

Het vertrekpunt is de markthuur voor uw type pand op uw locatie. Wij kijken naar vergelijkbare verhuringen en naar wat uw bedrijf duurzaam kan betalen. Een huur die uw bedrijf te zwaar belast, is voor geen van beide partijen goed.

BAR, NAR en looptijd (WALT)

Op basis van de afgesproken huur bepalen wij de koopsom met een rendementseis (BAR). Omdat u als huurder een lang contract tekent, is de WALT vanaf de start hoog. Dat verlaagt het risico en werkt door in de rendementseis. Bij de NAR spreken wij af wie welk onderhoud draagt.

Restwaarde en leegstandsrisico

Wij kijken ook wat het pand waard is als uw bedrijf na de looptijd vertrekt. Een courant pand op een goede plek heeft minder leegstandsrisico dan een pand dat op maat voor uw bedrijf is gebouwd.

Energielabel en omgevingsplan

Is uw pand een kantoor, dan moet het in de regel energielabel C hebben om als kantoor te mogen worden gebruikt. Wij bespreken vooraf wie investeert in verduurzaming. Het omgevingsplan moet uw bedrijfsactiviteit blijven toestaan.

Welke afspraken maakt u in de terughuurovereenkomst?

Het huurcontract is na de verkoop het belangrijkste document voor uw bedrijf. Meestal gebruiken wij een ROZ-huurovereenkomst als basis en leggen wij de afspraken daarin vast.

• Looptijd, bijvoorbeeld vijf of tien jaar, met opties om te verlengen.
• Aanvangshuur en jaarlijkse indexatie.
• Verdeling van onderhoud: welk onderhoud is voor u, welk voor Greenbay.
• Of de huur btw-belast is, wat gevolgen kan hebben voor de verrekening van btw.
• Mogelijkheden om eerder op te zeggen of het pand onder te verhuren.
• Zekerheden, zoals een bankgarantie of waarborgsom.

Lees meer over de constructie bij sale-and-leaseback en in ons artikel over verkoop en terughuur.

Wat zijn de fiscale en juridische gevolgen?

De koper betaalt bij de levering van een bestaand bedrijfspand in 2026 10,4% overdrachtsbelasting. Bij een nieuw pand of bouwgrond kan in plaats daarvan btw gelden. Kiezen huurder en verhuurder voor btw-belaste verhuur, dan heeft dat gevolgen voor beide partijen. De Belastingdienst beschrijft de regels.

Verkoopt uw onderneming het pand boven de boekwaarde, dan ontstaat een boekwinst waarover belasting verschuldigd kan zijn. In sommige gevallen is een herinvesteringsreserve mogelijk. Bespreek dit vooraf met uw fiscalist, want het bepaalt wat u netto overhoudt.

De koopsom loopt via de derdengeldenrekening van de notaris. Hoe dat werkt, leest u bij de KNB. Het huurcontract tekent u gelijktijdig met de levering, zodat er geen moment is waarop uw bedrijf zonder recht op het pand zit.

Rekenvoorbeeld: werkplaats verkopen en tien jaar terughuren

Fictief voorbeeld om de wisselwerking tussen koopsom en huur te tonen. Geen bod.

• Werkplaats met kantoor, in eigen gebruik, hypotheek nog € 300.000.
• Afgesproken huur: € 80.000 per jaar voor tien jaar, jaarlijks geïndexeerd.
• Stel een rendementseis van 7,5%: de koopsom komt dan rond € 1.067.000.
• Na aflossing van de hypotheek komt ongeveer € 767.000 vrij, vóór belasting over een eventuele boekwinst.
• Kiest u voor € 70.000 huur, dan daalt de koopsom bij dezelfde rendementseis naar circa € 933.000.

U ziet: een lagere huur betekent minder kapitaal vrij. Welke combinatie bij uw bedrijf past, hangt af van uw kasstroom en uw plannen.

Welke documenten heeft u nodig voor verkopen en terughuren?

Omdat u zelf huurder wordt, vragen wij naast de stukken over het pand ook beperkte informatie over uw bedrijf.

• Huurcontracten en een huurlijst als delen van het pand al aan derden zijn verhuurd.
• Het energielabel van het pand.
• Kadastrale gegevens en de eigendomsakte, op te vragen bij het Kadaster.
• Een onderhoudsrapport of overzicht van recente investeringen.
• Het omgevingsplan met de toegestane bedrijfsactiviteit.
• De laatste jaarcijfers van uw onderneming, zodat wij de huur kunnen afstemmen op uw draagkracht.

Blijft een sale-and-leaseback vertrouwelijk?

Ja. Uw klanten, leveranciers en personeel merken niets: uw bedrijf blijft op hetzelfde adres en er verandert niets aan de buitenkant. Wij tekenen op verzoek een NDA voordat u jaarcijfers deelt.

Heeft uw groep meerdere panden die voor terughuur in aanmerking komen, dan kunnen wij met een dataroom werken. Zo verkoopt u de panden in één traject met één set afspraken.