Bedrijfs­pand verkopen bij financiële problemen

Waarom levert een onderhandse verkoop meestal meer op dan een executieveiling?

Bij een executieveiling laat de bank het pand openbaar verkopen om de schuld te innen. Bieders op een veiling kunnen het pand vaak niet goed inspecteren, rekenen met onzekerheid en bieden daardoor voorzichtig. Daarnaast komen de veilingkosten van de opbrengst af. De opbrengst ligt daardoor in de meeste gevallen lager dan bij een onderhandse verkoop.

Bij een onderhandse verkoop verkoopt u zelf, met toestemming van de bank als hypotheekhouder. U heeft meer invloed op de prijs, de datum en wat er met huurders en inventaris gebeurt. Ook als de bank al een veiling heeft aangekondigd, is een onderhandse verkoop vaak nog mogelijk zolang de veiling niet heeft plaatsgevonden. Bespreek dit zo vroeg mogelijk met uw bank.

Rekenvoorbeeld (fictieve cijfers)

Voorbeeld: op een bedrijfshal rust een hypotheek van € 640.000. Op een veiling brengt de hal € 560.000 op; na aftrek van veilingkosten en de kosten van de bank resteert € 520.000 voor aflossing. Er blijft een schuld van € 120.000 over. Bij een onderhandse verkoop voor € 610.000 zonder verkoopkosten voor de verkoper is de resterende schuld € 30.000. Dat verschil kan bepalen of een regeling met de bank haalbaar is.

Wat moet u met de bank afstemmen?

Is de verkoopprijs lager dan de schuld op het pand, dan moet de bank toestemming geven om de hypotheek bij de notaris te laten doorhalen. Banken werken daar in de praktijk vaak aan mee als de prijs marktconform is en duidelijk is wat er met de resterende schuld gebeurt. Een schriftelijk bod van een koper zonder financieringsvoorbehoud helpt in dat gesprek.

Bij een verhuurd pand heeft de bank soms ook recht op de huurpenningen. Wij nemen huurders over met hun lopende contracten; de notaris regelt de verrekening van huur, lasten en aflossing bij de overdracht. Achtergrond over de rol van de notaris bij een levering vindt u op notaris.nl.

Is uw onderneming al failliet verklaard, dan beslist de curator over de verkoop van het pand. Ook dan is een onderhandse verkoop mogelijk; wij doen ons bod in dat geval aan de curator.

Waar vindt u onafhankelijke hulp?

U staat hier niet alleen voor. Het Juridisch Loket geeft gratis juridisch advies, ook over afspraken met de bank en schuldeisers. Op de pagina van de Rijksoverheid over schulden staat welke hulp er is, ook voor ondernemers.

• Uw gemeente biedt schuldhulpverlening, ook aan zelfstandigen. Voor ondernemers in financiële nood bestaat daarnaast de regeling Bbz, die via de gemeente loopt.
• Uw accountant of een herstructureringsadviseur kan beoordelen of een akkoord met schuldeisers haalbaar is, bijvoorbeeld via de WHOA.
• De notaris kan uitleggen wat er bij de overdracht met hypotheek en beslagen gebeurt.
• Het Nibud helpt u overzicht te krijgen in uw privéfinanciën, die bij ondernemers vaak verweven zijn met die van het bedrijf.

Een verkoop aan Greenbay lost niet elke schuld op. Soms is het beter eerst met een adviseur te praten. Wij zeggen het eerlijk als een andere route voor u gunstiger lijkt.

Hoe waardeert Greenbay een pand in deze situatie?

Haast maakt een pand niet minder waard, en wij rekenen met dezelfde stappen als bij elke andere verkoop. U ziet waar het bod op gebaseerd is.

• Huurstroom: de huur die het pand opbrengt, of bij leegstand de markthuur.
• BAR en NAR: het rendement dat beleggers voor dit type pand op deze plek vragen.
• WALT: de resterende looptijd van huurcontracten en de betrouwbaarheid van de huurder.
• Leegstand: de kans op en de duur van leegstand na een vertrek.
• Energielabel: de kosten om aan de geldende eisen te voldoen.
• Omgevingsplan: welk gebruik op de locatie is toegestaan.

Alles wat u met ons bespreekt, blijft vertrouwelijk. Op verzoek tekenen wij een NDA. Uw personeel, klanten en huurders hoeven niets te merken voordat u dat zelf wilt.