Biedingen van opkopers vergelijken: zo legt u ze naast elkaar

Waarom is het hoogste bedrag niet vanzelf het gunstigste bod?

Twee biedingen van € 300.000 kunnen voor u duizenden euro's verschillen. Bij het ene bod betaalt u zelf de notaris, moet de woning leeg worden opgeleverd en mag de koper afzien van de koop als zijn financiering niet rondkomt. Bij het andere bod betaalt de koper de notaris, mag de inboedel blijven staan en is er geen voorbehoud. Op papier hetzelfde bedrag, in de praktijk twee verschillende verkopen.

Een opkoper die u wil binnenhalen, kan aan de telefoon een hoog bedrag noemen en dat na de bezichtiging verlagen. Vergelijk daarom alleen schriftelijke biedingen, met de voorwaarden erbij.

Welke punten zet u per bod naast elkaar?

Maak een eenvoudig overzicht met een kolom per koper en loop deze punten na:

• 1. Het bedrag van het bod, schriftelijk bevestigd.
• 2. Welke kosten u zelf betaalt: courtage, notaris, ontruiming, opknappen.
• 3. Voorbehouden: financiering, bouwkundige keuring, toestemming van een investeerder.
• 4. Wanneer en waarom het bod na de bezichtiging nog mag wijzigen.
• 5. Hoe lang het bod geldig is.
• 6. Of u de overdrachtsdatum zelf kiest.
• 7. In welke staat de woning moet worden opgeleverd: leeg, bezemschoon of zoals zij is.
• 8. Of de koopsom via de derdengeldenrekening van de notaris loopt.

Ontbreekt een punt in het bod, vraag het dan schriftelijk na. Een koper die geen antwoord wil geven op punt 3 of 4, laat ruimte om later te heronderhandelen.

Rekenvoorbeeld: drie biedingen op dezelfde woning

Stel, u ontvangt drie biedingen op een tussenwoning met achterstallig onderhoud. U woont al elders en betaalt € 1.200 per maand aan woonlasten voor de oude woning. Dit is een voorbeeld met gangbare bedragen.

• Bod A: € 305.000. U betaalt de notariskosten (€ 1.500) en de ontruiming (€ 2.500). Financieringsvoorbehoud, overdracht over drie maanden. Netto € 301.000, min € 3.600 woonlasten = € 297.400, en de koop kan nog vervallen.
• Bod B: € 298.000. Koper betaalt de notaris, u laat de woning bezemschoon achter (€ 1.000). Geen voorbehoud, overdracht over zes weken. Netto € 297.000, min € 1.800 woonlasten = € 295.200.
• Bod C: € 296.000. Koper betaalt de notaris, inboedel mag blijven staan. Geen voorbehoud, overdracht over vier weken. Netto € 296.000, min € 1.200 woonlasten = € 294.800.

Bod A lijkt € 9.000 hoger dan bod C. Na kosten is het verschil € 2.600, en bij bod A loopt u het risico dat de koop niet doorgaat. Dan begint u na drie maanden opnieuw. Welk bod voor u het gunstigst is, hangt af van hoeveel die zekerheid u waard is. In dit voorbeeld hebben we het royement en eventuele boeterente weggelaten, omdat die bij elk bod gelijk zijn.

Wat betekent een financieringsvoorbehoud voor u?

Met een financieringsvoorbehoud mag de koper de koop ontbinden als hij geen hypotheek of zakelijke lening krijgt. Bij particuliere kopers is dat gebruikelijk. Bij een opkoper is het een signaal dat hij niet met eigen geld koopt, maar afhankelijk is van een bank of investeerder.

Greenbay Capital koopt zelf, met eigen kapitaal. Er is geen financieringsvoorbehoud, dus de koop gaat niet alsnog niet door omdat een hypotheek niet rondkomt. Lees hoe dat werkt in het begrip financieringsvoorbehoud.

Hoe herkent u een bod dat later nog zakt?

Let op formuleringen als 'onder voorbehoud van inspectie', 'indicatief bod' of 'bod op basis van de door u verstrekte informatie'. Die zinnen zijn niet verkeerd, maar vraag wat er precies moet blijken om het bedrag te handhaven. Een bod dat al rekening houdt met de staat die u eerlijk hebt beschreven, zakt na de bezichtiging minder snel.

Vertel daarom elke koper hetzelfde over de woning: het lekkende dak, de oude cv-ketel, de scheur in de gevel. Alleen dan zijn de biedingen echt vergelijkbaar.

Hoeveel biedingen moet u aanvragen?

Twee of drie is meestal genoeg om te zien of een bod in een redelijke bandbreedte ligt. Meer aanvragen kost u vooral tijd en telefoontjes, zeker als een van de websites een leadplatform blijkt te zijn dat uw gegevens doorverkoopt. Vraag ook een waarde-indicatie van de marktwaarde, zodat u weet waar de biedingen zich toe verhouden. Hoe u een betrouwbare partij herkent, leest u in Betrouwbare opkoper herkennen: 8 controlepunten.

Het Juridisch Loket kan u gratis helpen als u een koopovereenkomst hebt ontvangen en twijfelt over de voorwaarden.

Bronnen

Gebruikte en aanbevolen officiële bronnen bij dit artikel:

• Rijksoverheid: regels bij kopen en verkopen van een huis
• Juridisch Loket: hulp bij een koopovereenkomst
• Notaris.nl: de rol van de notaris bij verkoop