Verkopen zonder legaliseren
Verkopen met een verbouwing zonder vergunning
U mag een huis verkopen met een uitbouw, dakkapel of splitsing waarvoor geen vergunning is verleend, maar u moet dat aan de koper melden. De gemeente kan ook bij een nieuwe eigenaar handhaven. Greenbay Capital koopt zulke woningen met eigen kapitaal en zonder financieringsvoorbehoud, en neemt het risico van legaliseren of aanpassen in het bod mee.
Bod binnen 24 uur, geheel vrijblijvend
Veel verbouwingen zijn ooit te goeder trouw gedaan, door uzelf of door een vorige eigenaar. Bij verkoop komt het boven: de koper of zijn notaris vraagt naar de vergunning, de taxateur ziet een verschil met de bouwtekening, of de bank wil zekerheid. Een direct koper zonder hypotheek kan die onzekerheid wel dragen.
Eerst dit
Wat zoekt u eerst uit bij een verbouwing zonder vergunning?
Met deze stappen weet u hoe groot het probleem werkelijk is.
- Controleer of de verbouwing vergunningplichtig was. Sinds de Omgevingswet (2024) zijn veel kleinere bouwwerken vergunningvrij. Via het Omgevingsloket doet u een vergunningcheck.
- Vraag bij uw gemeente het bouwdossier op. Daarin staat welke vergunningen er wel zijn verleend.
- Zoek uit wanneer en door wie er is verbouwd. Gebeurde het voor uw tijd, verzamel dan wat u bij uw eigen aankoop hebt gekregen.
- Bij een splitsing in appartementen of kamers: kijk in de akten bij het Kadaster of de splitsing ook juridisch is vastgelegd.
- Twijfelt u over uw positie? Het Juridisch Loket geeft gratis eerste advies.
Voor wie is deze pagina?
Dit speelt vaker dan veel eigenaren denken.
- Een uitbouw of serre is zonder vergunning gebouwd.
- Er zit een dakkapel op de voorkant waarvan de vergunning ontbreekt.
- De zolder of garage is omgebouwd tot woonruimte.
- De woning is opgedeeld in kamers of appartementen zonder omzettings- of splitsingsvergunning.
- Een koper of zijn notaris vroeg naar een vergunning die u niet kunt laten zien.
- De gemeente heeft al een brief over handhaving gestuurd.
Wat regelen wij voor u?
Wij kopen de woning zoals hij is en nemen het vergunningsrisico over.
- Een bod waarin het risico van legaliseren of aanpassen is verwerkt.
- Geen financieringsvoorbehoud en geen eis om eerst te legaliseren.
- Een koopovereenkomst die vastlegt wat u heeft gemeld.
- Geen makelaarskosten; de notariskosten voor de overdracht zijn voor ons.
- U kiest zelf de overdrachtsdatum.
Wat betekent uw mededelingsplicht bij een verbouwing zonder vergunning?
Als verkoper moet u een koper vertellen wat u weet en wat voor hem belangrijk is. Een ontbrekende vergunning hoort daar duidelijk bij, omdat de gemeente kan eisen dat de situatie wordt aangepast of afgebroken. De koper heeft ook een onderzoeksplicht, bijvoorbeeld het bouwdossier opvragen, maar een verkoper die bewust zwijgt over een illegale uitbouw loopt het risico dat de koper later schade verhaalt of de koop ontbindt. De wettelijke regels over conformiteit staan in artikel 7:17 BW op wetten.overheid.nl.
Wist u het zelf niet, omdat een vorige eigenaar heeft verbouwd? Meld dan wat u nu wel weet. Bij ons leggen wij in de koopovereenkomst vast welke verbouwingen er zijn en dat wij het vergunningsrisico kennen. Zo is er achteraf geen discussie. Meer achtergrond leest u in ons artikel over mededelingsplicht.
Wat kan de gemeente doen, en kunt u legaliseren?
Een gemeente kan handhaven met bijvoorbeeld een last onder dwangsom: u of de nieuwe eigenaar moet de situatie herstellen, anders volgt een geldsom. Vaak kijkt de gemeente eerst of de verbouwing alsnog vergund kan worden, omdat hij past binnen het omgevingsplan. Legaliseren kost tijd, leges en soms aanpassingen, en de uitkomst is niet vooraf zeker. Hoe het in uw gemeente werkt, vindt u via Loket.nl.
Rekenvoorbeeld (fictief)
Een woning met een uitbouw van 12 m² zou met vergunning €420.000 waard zijn. De uitbouw past mogelijk niet in het omgevingsplan. Een opkoper rekent met de kosten van een aanvraag, aanpassingen en het risico dat de uitbouw moet verdwijnen, in dit voorbeeld samen €25.000. Dat ziet u als aparte post in het bod. Als belegger betalen wij daarnaast 8% overdrachtsbelasting in plaats van 2%; zie de Belastingdienst.
Zo werkt het
Vijf stappen.
Geen verrassingen.
Van aanmelding tot overdracht regelen wij alles. Een eerlijk bod binnen 24 uur, een vaste contactpersoon en de notariskosten voor onze rekening.
- 01
Meld uw pand gratis aan
Vul het formulier in of bel ons. Gratis en geheel vrijblijvend.
- 02
Wij nemen contact op
Binnen enkele uren bespreekt een specialist uw situatie en wensen.
- 03
Bod binnen 24 uur
U ontvangt een eerlijk bod, zonder voorbehoud van financiering.
- 04
Koopakte bij de notaris
Bij akkoord regelen wij alles. De notariskosten zijn voor ons.
- 05
Overdracht en betaling
U ontvangt de verkoopopbrengst via de notaris.
Veelgestelde vragen
Vragen over verkopen met een verbouwing zonder vergunning
Moet ik eerst een vergunning aanvragen voordat ik verkoop?
Nee. Wij kopen de woning zonder dat u eerst legaliseert. Het risico daarvan nemen wij mee in het bod.
Kan de gemeente de nieuwe eigenaar aanspreken?
Ja. Handhaving richt zich op de situatie en kan ook de nieuwe eigenaar treffen. Daarom moet u een ontbrekende vergunning melden.
Wat als de vorige eigenaar heeft verbouwd?
Dan meldt u wat u nu weet. U bent niet verantwoordelijk voor wat u niet kon weten, maar wel voor wat u weet en verzwijgt.
Was mijn verbouwing misschien vergunningvrij?
Dat kan. Veel kleinere aanbouwen achter het huis zijn vergunningvrij. Doe de vergunningcheck via het Omgevingsloket, met de regels die golden toen er werd gebouwd.
Kopen jullie ook een woning die zonder vergunning is gesplitst?
Ja. Wij beoordelen de huidige indeling, de huurders als die er zijn, en wat er nodig is om de situatie rechtmatig te maken.
Daalt de prijs veel door een ontbrekende vergunning?
Dat hangt af van de verbouwing en de kans dat die alsnog vergund wordt. Een kleine vergunningvrije aanbouw is iets anders dan een dakopbouw die niet in het omgevingsplan past.
Is er een handhavingsbrief, kan ik dan nog verkopen?
Ja. Deel de brief met ons. Wij nemen de termijnen en eisen van de gemeente mee in het bod en in de afspraken.
Verbouwing zonder vergunning?
Verkoop zonder gedoe achteraf
Vraag een vrijblijvend bod aan of bel 085 060 2050. Vertel ons wat er is verbouwd; wij rekenen het risico open mee.
- Openingstijden
- Ma-Vr 09:00-18:00 - Za 10:00-14:00
- Reactie binnen 2 uur op werkdagen
- Werkgebied
- Heel Nederland
- Woningen, commercieel vastgoed en beleggingen
Ontvang uw bod
Vertel ons over uw pand. Wij reageren op werkdagen binnen 2 uur.