Uw horecapand verkopen

Hoe waardeert Greenbay een horecapand?

De waarde van horecavastgoed hangt af van wat een exploitant er duurzaam aan huur voor kan betalen. Wij kijken dus niet alleen naar het gebouw, maar ook naar de plek: passanten, parkeergelegenheid, terrasmogelijkheden en de concurrentie in de straat.

Huurstroom en draagkracht van de exploitant

Is het pand verhuurd, dan kijken wij naar de huurprijs, het betaalgedrag en hoe die huur zich verhoudt tot wat de zaak kan opbrengen. Een te hoge huur geeft risico op leegstand. Bij een pand in eigen gebruik bepalen wij een markthuur die een vergelijkbare exploitant op deze plek zou betalen.

BAR, NAR en WALT

Op die huur passen wij een rendementseis toe (BAR) en corrigeren wij voor eigenaarslasten zoals onderhoud, verzekering en OZB (NAR). Horecahuurders hebben huurbescherming als middenstandsbedrijfsruimte; de resterende looptijd van het contract, de WALT, bepaalt hoe vast de huurstroom ligt.

Leegstand en inrichting

Bij een leeg horecapand rekenen wij met de tijd die nodig is om een nieuwe exploitant te vinden. Een werkende keuken met afzuiging en vetvanger maakt het pand sneller verhuurbaar; een verouderde installatie is een kostenpost.

Energielabel en omgevingsplan

Bij verkoop is een energielabel voor het horecadeel in de regel verplicht. In het omgevingsplan staat welke horecacategorie is toegestaan, bijvoorbeeld een restaurant maar geen nachtzaak. Die toegestane categorie bepaalt sterk voor welke exploitanten het pand interessant is.

Welke vergunningen en regels gaan wel of niet mee bij verkoop?

Horecavergunningen zijn meestal gekoppeld aan de exploitant en niet aan het pand. De exploitatievergunning van de gemeente en de vergunning onder de Alcoholwet gaan dus niet automatisch over op een nieuwe exploitant; die moet zelf een aanvraag doen. De Alcoholwet staat op wetten.overheid.nl. Wat wel bij het perceel hoort, is de toegestane functie in het omgevingsplan, die u kunt bekijken via het Omgevingsloket.

Voor de koop van een bestaand horecapand betaalt de koper in 2026 10,4% overdrachtsbelasting. Hoort er een bovenwoning bij, dan wordt de koopsom verdeeld en geldt over het woongedeelte voor een koper als Greenbay 8%. Inventaris die u apart verkoopt, valt niet onder de overdrachtsbelasting maar kan wel btw-gevolgen hebben; vraag dit na bij uw adviseur of de Belastingdienst.

Een verhuurd horecapand verkoopt u met de huurder erin. De huurovereenkomst gaat over op Greenbay; de huurder hoeft niet te vertrekken en hoeft geen toestemming te geven.

Rekenvoorbeeld: restaurant met bovenwoning, verhuurd aan een exploitant

Fictief voorbeeld, alleen om de rekenwijze te tonen.

• Restaurant van 220 m² met terras, verhuurd voor € 42.000 per jaar, contract loopt nog vier jaar.
• Bovenwoning van 90 m², vrij van huur.
• Keukeninstallatie van de huurder, die eigenaar blijft van de inventaris.
• Stel dat de markt voor dit type horeca een BAR van 8% vraagt: het restaurantdeel komt dan rond € 525.000.
• De bovenwoning waarderen wij apart op basis van vergelijkbare woningen in de buurt.

In de akte wordt de koopsom verdeeld over het horecadeel en de woning, omdat voor beide een ander tarief overdrachtsbelasting geldt. Wij laten u die verdeling vooraf zien.

Welke documenten heeft u nodig om uw horecapand te verkopen?

Naast de standaardstukken vragen wij bij horeca een paar specifieke documenten op, omdat installaties en gebruik hier een grote rol spelen.

• Het huurcontract met de exploitant, vaak een ROZ-huurovereenkomst winkelruimte, en de huurlijst als er meerdere huurders zijn.
• Een overzicht van wat tot het vastgoed hoort en wat inventaris van u of de huurder is.
• Het energielabel van het horecadeel en van een eventuele bovenwoning.
• Kadastrale gegevens en de eigendomsakte, met eventuele erfdienstbaarheden voor terras of laad- en losruimte.
• Een onderhoudsrapport, inclusief keuring van afzuiging, gasinstallatie en brandmeldinstallatie.
• Het omgevingsplan met de toegestane horecacategorie en de terrasregels.

Hoe blijft de verkoop van uw horecazaak vertrouwelijk?

Gasten, personeel en leveranciers hoeven niet te weten dat het pand wordt verkocht. Wij plaatsen geen bord en geen advertentie, en wij kunnen het pand bekijken buiten openingstijden. Op verzoek tekenen wij een NDA voordat u omzetcijfers of contracten deelt.

Bezit u meerdere horecapanden, bijvoorbeeld in één binnenstad, dan richten wij een dataroom in voor de stukken. Zo houdt u overzicht en blijft alle informatie op één plek.